나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65012 [1] 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 221동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선(야당역)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.09.28.) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최성원)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65012 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 221동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 내역

* 토지면적: 63.86㎡ (약 19.31평)

* 건물면적: 57.57㎡ (약 17.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

* 사용승인일: 2017년 09월 28일

1.3. 감정가 및 종별 현황

* 감정가: 237,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 주거지역의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (권리 분석)

* 소유권보존: 2017-10-10 (윤귀화 외 1명)

* 공유자전부이전: 2017-10-25 (박재희)

* 소유권이전: 2021-03-25 (이상철)

* 근저당권: 2021-07-28, 260,000,000원 (정수열) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2023-04-19, 240,000,000원 (최성원) - 말소 (전입 2021-03-15, 확정 2021-02-08)

* 압류: 인천광역시(2022.01.19), 파주시(2022.05.19), 서구(인천광역시, 2022.08.29), 고양시(2024.05.03), 인천광역시부평구(2026.06.12) - 모두 말소

* 강제경매: 2025-12-08, 240,000,000원 (주택도시보증공사) - 의정부지방법원 고양지원 2025타경65012 (1)

3.2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 최성원)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-02-08

* 배당신고일자: 2023-04-19

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

* 따라서 본 경매 절차에서 임차인의 보증금 240,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2021년 7월 28일 접수된 정수열 근저당권 (을3)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권(을3), 주택임차권(을4), 압류(갑4, 갑6, 갑7, 갑11, 갑13), 강제경매(갑12) 등 말소기준권리보다 후순위 또는 동순위 권리는 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

* 최근 2026년 7월 거래 사례:

* 경기도 파주시 야당동 239-200, 태종에비뉴 202동/203동 (2019년 건축, 다세대): 65.1㎡ 거래가 28,500만원.

* 경기도 파주시 야당동 190-5, 요산아트빌 102동 (2015년 건축, 연립): 56.035㎡ 거래가 15,000만원.

* 경기도 고양시 일산서구 야당동 150-1, 자연에가 2동 (2015년 건축, 연립): 57.45㎡ 거래가 18,000만원.

4.2. 시세 분석 및 평당가

* 본건(가림빌라)은 2017년 9월 사용승인된 다세대주택으로, 전용면적 57.57㎡ (약 17.42평)입니다.

* 감정가는 237,000,000원이며, 이는 약 4,116,700원/㎡ 또는 약 13,613,000원/평에 해당합니다.

* 주변 유사한 신축 다세대주택(태종에비뉴)의 65.1㎡ 거래가가 28,500만원(약 4,377,880원/㎡, 약 14,450,000원/평)임을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인근 연립주택 거래 사례는 본건보다 낮은 가격대를 형성하고 있으나, 주택 유형 및 건축 연도의 차이가 있습니다.

* 현 시세 기준으로 볼 때, 본건의 실질적인 시장가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 야당역(경의중앙선)이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설에 대한 안전성이 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 임차 관련 리스크

* 임차인 보증금(240,000,000원) 전액이 낙찰자에게 인수되지 않는 것은 HUG의 인수조건변경확약서에 근거합니다.

* 다만, 임차인의 배당 절차 및 HUG와의 최종 정산 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 현재 자료상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 기타 리스크 (법규, 시설 등)

* 토지이용계획 상 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)에 해당되어, 향후 토지 이용이나 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 파주시 자체적으로 폐기물처리시설(소각장) 신설 관련 논의가 진행 중이며, 일부 지역에서는 주민 반대가 있습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 계획 및 주민 민원 발생 가능성은 인지할 필요가 있습니다. 또한, 야당역 인근 상업지구에서 청소년 유해환경 점검 활동이 이루어지고 있어, 해당 지역의 유해업소 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 인근의 편리한 교통망과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3천 7백만원이며, 건물은 2017년에 사용승인된 비교적 신축에 속합니다.

권리분석상 가장 중요한 부분은 주택임차권(최성원)의 대항력이 없으며, HUG의 인수조건 변경확약서로 인해 임차보증금 2억 4천만원은 낙찰자가 인수하지 않는다는 점입니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 신축 다세대주택의 거래가격을 고려할 때 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

토지이용계획상의 제한사항과 임차인 관련 확약서의 세부 내용을 추가적으로 검토할 필요는 있으나, 전반적으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 미인수: 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 야당역(경의중앙선) 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 237,000,000원

* 주변 실거래가 및 시세 분석 결과, 본건의 시장가치는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 입지가 양호한 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 237,000,000원 ~ 255,000,000원

* (참고: 본 입찰가 산정은 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 수집, 법률 자문 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

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