나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73752 [1] 경기도 포천시 일동면 수입리 859-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 일동면 수입리 소재 "와룡교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 지방도변으로 근린생활시설과 후면으로 펜션, 캠핑장, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 소재함.

교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하고 남동측 지방도변에 버스정류장이 소재하나 운행대수 및 배차간격 등을 감안시 대중교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리유사 토지로 현황 숙박시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 372번 지방도 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(3): 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역, 접도구역(2023-10-05)(경기도2청 도로철도과 문의), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)임. 기호(3): 자연재해위험개선지구(2023-11-08).

제시목록 외의 물건

후천 "지적및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서(사용승인일: 1991.08.16) 외벽: 몰탈위 페인트마감 등 내벽: 인테리어마감 등(현황 방치 및 파손상태임) 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

기호(2)는 공부상 숙박시설임.

설비내역

기호(2)는 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 냉난방설비, 승강기 등 숙박시설로 기본설비가 있으나, 내부의 방치 및 파손으로 전기, 승강기 등 시설의 작동가능여부 및 수리비용 등을 경매진행 및 입찰시 참고바람.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", "내부구조도" 참조.

공부와의 차이

기호(2) 지상 5층은 공부상 숙박시설이나 외부관찰 및 감정평가전례 등을 참고시 창고 및 물탱크실로 보여지는 바 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅂ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73752 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더블유케이2509유동화전문

* 매각물건: 토지/건물 일괄매각

* 감정가격: 773,819,640원

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 포천시 일동면 수입리 859-1

* 용도: 숙박시설

* 토지 면적: 1,640.00㎡ (약 496.1평)

* 건물 면적: 1,030.68㎡ (약 311.7평)

* 건물 제시외 면적: 166.10㎡ (약 50.2평)

* 사용승인일: 1991년 8월 16일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 포천시 일동면 수입리 소재 "와룡교" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주위는 지방도변으로 근린생활시설과 후면으로 펜션, 캠핑장, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건은 차량으로의 진출입이 용이합니다.

* 남동측 지방도변에 버스정류장이 소재하나, 운행대수 및 배차 간격을 고려 시 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

* 본건 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리 유사 토지로 현황 숙박시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 남서측으로 372번 지방도(왕복 2차선)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 상 본건은 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 지적 및 건물 개황도 상 일부 토지가 접도구역에 저촉되는 점을 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다.

* 토지 지상에는 일부 수목 및 조경석 등이 소재하며 일괄 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2007년 8월 9일 접수된 국민은행 근저당(을3)입니다.

* 등기부상 을구에 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권 합계는 965,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015년 5월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리 및 부담

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 유치권, 등기부상 권리(근저당, 임의경매 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임대차 관계는 미상이나, 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건 주변은 지방도변에 위치하며, 근린생활시설, 펜션, 캠핑장 등이 산재한 지역입니다.

* 주요 상권과는 다소 거리가 있으므로, 관광객 유치 또는 지역 주민 대상의 특정 서비스업을 고려해볼 수 있습니다.

* 숙박시설 용도로서는 주변 유사 시설과의 경쟁력 및 건물 노후도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변의 대중교통 이용이 다소 불편한 점을 고려할 때, 자가용을 이용한 접근성이 중요합니다.

* 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있으므로, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 관리

* 건물은 1991년 사용승인되어 상당한 노후화가 진행되었으며, 현재 방치 및 파손 상태로 확인됩니다.

* 내부 설비(급배수, 위생, 전기, 냉난방, 승강기 등)의 작동 가능 여부 및 수리 비용에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

* 건물 5층은 공부상 숙박시설이나, 실제로는 창고 및 물탱크실로 이용 중인 것으로 추정되어 용도 변경 또는 대규모 리모델링 필요성이 제기됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 특히 접도구역으로 인한 건축 행위 제한 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 유동화 물건 특성

* 본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 매각 과정에서 일반적인 경매 물건과 다른 특이 사항이 발생할 수 있습니다.

* 정확한 채권 현황 및 관련 법률 관계에 대한 철저한 검토가 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 포천시 일동면 소재의 숙박시설 용도로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 주변 자연환경 및 관광지와의 연계 가능성은 있으나, 건물의 심각한 노후화 및 방치 상태, 대중교통 이용의 불편함 등은 주요 단점으로 작용합니다.

* 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 제시외 건물 및 수목 등이 포함 매각됩니다.

* 권리상 문제는 없어 보이나, 건물 복구 비용, 리모델링, 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 신중하게 검토해야 합니다.

* 유동화 물건이라는 점을 감안하여, 채권 및 법률 관계를 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 주변에 펜션, 캠핑장 등 관광객 대상 시설이 분포하여 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 노후화된 건물을 리모델링하거나 창의적인 용도로 변경하여 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 773,819,640원

* 등기부채권 총액: 965,500,000원

* 예상 입찰가 산정 시, 건물 상태 복구 및 리모델링 비용, 토지 이용 제한으로 인한 잠재적 가치 하락 요인, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 향후 철저한 현장 조사를 통한 건물 상태 파악, 리모델링 견적 산출, 주변 유사 물건의 거래 사례 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.