나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13775 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2,5호선)" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인근에 지하철역(까치산역/2호선, 5호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물 중, 본건은 제3층 제302호로서 (사용승인일:2021.07.13), 외벽 : 벽돌쌓기 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성된 장방형 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경13775 (1) 사건의 강제경매 물건입니다.

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 까치산역 동측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권액 325,000,000원)입니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존 (2021.07.16), 소유권 이전 (2021.10.15)이 등기되어 있습니다.

* 남부천세무서장의 압류(2023.01.27)는 말소 예정입니다.

* 주택임차권(2023.10.13)은 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김민수)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 325,000,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자: 2021-09-27, 확정일자: 2021-08-03, 배당신고일자: 2023-10-13 입니다.

* 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 본건 매각 시, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 권리

* 위 주의사항에 따라 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

까치산역(2,5호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 강남, 강북 등 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

주거 지역 특성상 주변에 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 명시된 주의사항과 같이 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각이 진행되지만, 실제 매각 절차 진행 시 해당 조건의 이행 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항)에 해당되어 건축물의 높이 제한이나 기타 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내 거래 시 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 도시계획도나 환경영향평가 등을 통해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물인 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하고, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 진행되어 비교적 안전한 경매 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

역세권 입지와 잘 갖춰진 주거 환경은 장점이나, 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

* 뛰어난 교통망: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리가 명확하며, 명시된 조건에 따라 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 주변에 상업시설과 학교 등이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 310,000,000원입니다.

본건 건물 면적은 29.90㎡ (약 9.05평)입니다.

주변 시세 분석 결과:

* 최근 거래된 사례 중 2019년 준공, 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 통해 ㎡당 약 1,081만원의 시세를 추정할 수 있습니다. 이는 본건(2021년 준공)과 유사한 신축급 건물 거래 사례로, 가장 직접적인 비교 대상이 될 수 있습니다.

* 이 외 최근 거래된 1986년, 2002년 준공 사례들은 ㎡당 약 401만원 ~ 426만원 수준으로, 본건과는 시세 차이가 있습니다.

본건(2021년 준공, 29.90㎡)의 경우, 신축급 건물의 높은 시세(㎡당 약 1,081만원)를 적용하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로 예상 시세를 산출하면 29.90㎡ * 1,081만원/㎡ = 약 323,240,000원입니다.

감정가(310,000,000원) 대비 예상 시세(약 323,240,000원)가 약간 상회하는 수준입니다.

권리 관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없으며, 건물이 신축급임을 고려할 때, 감정가의 100% ~ 105% 수준을 입찰가의 상한선으로 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 유효 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.