나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13766 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 동측 접면도로 부분은 업무시설, 근린생활시설, 후면부는 단독주택, 다세대주택(빌라 등), 이 혼재하고 있는 제3종일반주거지역 내 주상복합건물로 주위환경은 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남측 근거리에 지하철5호선 목동역이 위치하고, 동측에 접한 등촌로를 운행하는 노선 버스정류장이 인근에 소재하여 이용사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층건 중 제2층 제204호로서 2021.02.18.사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 전면일부는 석재판재 붙임. 기타면은 몰탈위 페인트 마감. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

*.집합건축물대장상 용도는 근린생활시설: 지하1층과 지하2층, 업무시설(오피스텔):2층~9층, 14층, 공동주택(다세대주택):10층~13층 임. *.본건 204호 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 주거용(방2, 거실1, 주방1, 욕실/화장실1 등) 으로 이용되다 현재는 공실상태인 것으로 관리인에 의해 탐문됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 옥내소화 전시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층지싱 및 기계식 지하주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 지반으로 "더자하" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약35M 광대포장도로(등촌로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역, 중요시설물보호자구(공항), 도로(접합). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀악제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등< 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간:2025.10.25~2026.10.25), 토지거래계약에관한 허가구역(용도: 아파트, 기간:2025. 10.20~2026.12.31), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중 이었으나, 현재는 공실임. 기 타 : (1).현재는 공실상태인 것으로 관리인에 의해 탐문됨. (2).204호 호별도면을 201과 동일하게 발급되고 있어, 현황에 맞게 내부구조도를 작성하였음.(*.위치가 바뀜.)

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13766 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌로 81 (등촌동) 더자하 제2층 제204호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 315,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

건물면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청인)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, "대일고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 제3종일반주거지역 내 주상복합건물 밀집 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 남측으로는 지하철 5호선 목동역이 근거리에 위치하고, 동측에 접한 등촌로를 따라 운행하는 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적으로 주위 환경이 정비된 주택지대로 형성되어 있어 주거 및 업무 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약: 본 건에는 소유권 이전, HUG(주택도시보증공사) 명의의 주택임차권, 다수의 압류 및 본 건 강제경매 개시결정 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리(본 건 강제경매) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 06월 30일

* 확정일자: 2021년 05월 10일

* 배당신고일자: 2023년 08월 01일

대항력 유무: 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 건축물대장상으로는 지상권 존재 가능성을 열어두고 있습니다.)

인수 조건: 본 건의 매각은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다.

채권 총액: 320,000,000원

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본 건물(더자하)은 건축물대장상 지하 1~2층은 근린생활시설, 지상 2~9층 및 14층은 업무시설(오피스텔), 10~13층은 공동주택(다세대주택)으로 용도가 구분되어 있습니다.

본 건(204호)은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 방 2개, 거실 1개 등으로 구성되어 주거용으로 이용되다가 현재는 공실 상태인 것으로 관리인 탐문을 통해 확인되었습니다.

해당 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있어 다양한 업종의 활동이 가능하며, 소형 면적(25.37㎡)은 1인 가구 주거용이나 소규모 사무실로 활용하기에 적합합니다.

본 건이 위치한 등촌동 일대는 김포공항 인근 지역으로, 공항 관련 보호 구역 등 토지이용계획상 일부 규제가 존재합니다. 이는 혐오시설이라기보다는 공항 운영 및 안전과 관련된 법적 규제 사항으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2021년 2월 18일 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 시설, 승강기, CCTV, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기 시설 등이 완비되어 있습니다.

또한, 건물에는 1층 지상 주차장과 기계식 지하 주차장이 설치되어 있어 주차 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건(임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 매수인에게 요구되므로, 해당 조건 이행 여부에 따라 매각 절차에 변동이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 공항 관련 구역, 대공방어협조구역 등 토지이용계획 및 제한 사항을 확인하고, 부동산의 이용 및 개발에 미칠 영향을 사전에 검토해야 합니다.

25. 37㎡의 소형 면적은 활용 가능한 용도가 제한적일 수 있으며, 임대차 시장에서 경쟁력을 확보하기 위한 전략이 필요합니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 임대차 계약 체결까지 발생할 수 있는 공실 위험 및 관리 비용에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의성을 갖춘 입지적 강점을 지니고 있습니다.

등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있는 점은 긍정적입니다. 다만, HUG와 관련된 특별한 인수 조건이 존재하므로, 이 부분에 대한 면밀한 확인과 이해가 필수적입니다.

부동산의 감정가는 3억 1,500만원이며, 이는 소형 오피스텔의 면적과 건물 신축 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2021년 사용승인된 비교적 최신식 건물로, 건축물의 상태 및 유지보수가 양호할 것으로 기대됩니다.

지하철 5호선 역세권 및 주요 도로 인접으로 인한 탁월한 교통 접근성은 임대 수요 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 권리 승계에 대한 부담이 적으며, HUG의 조건 이행만 충족된다면 명도 및 소유권 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

감정가 3억 1,500만원 대비 전용 면적이 25.37㎡로, 상대적으로 낮은 금액으로 소형 오피스텔 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 315,000,000원입니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, HUG의 조건부 승계가 요구됩니다.

제공된 정보와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가인 315,000,000원 수준이 본 건의 현 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

경쟁 상황, 현장 조사 결과, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 감정가인 315,000,000원 내외 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, HUG의 인수 조건 이행 여부가 불확실할 경우, 입찰가격을 보수적으로 접근하거나 재고할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.