나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13570 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신정네거리역" 남측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(신정네거리)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제8층 제803호 건으로서, (사용승인일:2020.09.28.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 동측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로 (접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법> , 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임. 기호(2):도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교 육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파 트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13570 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 330,000,000원

토지면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

건물면적 (전용면적): 30.38㎡ (약 9.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

1.2. 특이사항

재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신정네거리역" 남측 인근에 위치합니다. 본건 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(신정네거리역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 (김영식 외 1명)

* 신탁등기 말소 (김영식 외 1명)

* 주택임차권 (이정미, 보증금 315,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,220,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 315,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (서울특별시) - 말소 예정

* 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

* 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

등기부채권 총액: 1,535,000,000원

3.2. 말소기준권리

부산지방법원 2023카단106921 (가압류, 접수일자: 2023-11-13)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-08

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소되며 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 신정네거리역 초역세권으로 유동인구 및 잠재 수요가 풍부합니다.

* 주변에 다세대, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

* 오피스텔로서 업무 시설의 수요도 함께 충족할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2020년 9월 28일입니다.

* 신축 건물로 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있어, 특정 매수인(외국인 등)은 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* "상대보호구역", "대공방어협조구역" 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용 관련 상세 확인이 필요합니다.

* 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시계획 변경 가능성이 있습니다.

* 특이사항에 기재된 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각은 본건 낙찰 시 인수할 권리가 없음을 명확히 하므로, 낙찰자에게는 리스크 요인이 감소합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 신정네거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 2020년에 준공되어 비교적 신축이며 권리관계 또한 매우 깔끔한 물건입니다. 모든 등기상 권리 및 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸되어 매수인이 인수할 부담이 없습니다. 교통, 편의시설 등 입지적 조건이 우수하며, 주변 시세 대비 감정가와의 차이를 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신정네거리역 초역세권 입지로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담 적음.

* 권리관계가 명확하여 명도 절차 용이성 높음 (인수되는 임차보증금 없음).

* 최근 실거래가(2.6억원대)와 감정가(3.3억원)의 차이를 활용한 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 330,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 1월, 2월): 260,000,000원 ~ 262,000,000원

* 건물 전용면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

* 평당 최근 실거래가: 약 2,830만원 ~ 2,850만원

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가와 감정가, 물건의 입지 및 상태를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 2억 8천만원에서 3억원 사이로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 약 270,000,000원에서 300,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본건은 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 매각되므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 최신 시장 동향을 반드시 확인하신 후 결정하시기 바랍니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.