나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경475 [1] 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 가락동 소재 "신가초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 지하철역 등이 소재하여 도로교통 및 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 다세대주택 내 3층 301호로서, (사용승인일자: 2019.05.14) 외벽: 인조석 붙임마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용(방3, 현관, 욕실2,주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 현황 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복5차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 등기사항전부증명서상 "1동의 건물"은 다세대주택에 해당하나, 건축물대장상 대상물건은 "오피스텔" 용도로 기재되어 있으며, 본건 평가에서는 이에 기준하였음.

물건 비고

1.등기사항전부증명서상 "1동의 건물"은 다세대주택이나 건축물대장상 "오피스텔" 로 기재되었으며 이를 기준으로 평가함.
2.건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 본건과 관련 없음(상세내역 건축물대장 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경475 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층301호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 오피스텔 기재)

감정가: 633,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 32.39㎡ (약 9.80평)

건물면적: 70.12㎡ (약 21.21평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 다세대주택 내 3층 301호

사용승인일자: 2019.05.14

1.3. 주요 특징

건축물대장상 용도와 등기사항전부증명서상 용도가 상이하여 혼재 기재(다세대주택 vs 오피스텔).

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

서울특별시 송파구 가락동 소재 "신가초등학교" 남서측 인근에 위치.

주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하는 주거지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이함.

인근으로 간선도로 및 지하철역이 소재하여 도로교통 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트).

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 5일 접수된 흥국산업의 가압류(금액: 88,008,740원)임.

이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석

임차인: 조

보증금: 480,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-04

확정일자: 2020-06-22

배당신고일자: 2025-12-05

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원에서는 인수 보증금 합계 0원으로 판단하여 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됨. 다만, 임차인의 권리관계 및 실제 현황은 추가 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 약 1,016,508,740원으로 파악됨.

최종적으로 2025년 12월 5일 접수된 채권자 조영삼의 강제경매(사건번호 2025타경475)로 인해 본 건 경매가 진행됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 지역 내 주택 수요는 꾸준한 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

인근에 신가초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 주변 편의시설

주거지대에 위치하므로 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변에 이렇다 할 혐오시설은 발견되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치

등기사항전부증명서상 "1동의 건물"은 다세대주택으로 기재되었으나, 건축물대장상으로는 "오피스텔"로 기재되어 있어, 실제 용도와 공부상 내용이 상이함. 이는 향후 재산권 행사나 금융기관 이용 시 제한이 될 수 있음.

6.2. 위반건축물 등재 여부

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나, 본 건과는 관련이 없다고 명시되어 있음. (상세 내역은 건축물대장 참조 필요)

비록 관련 없다고 하더라도, 위반건축물 등재 이력이 있다는 사실 자체로 잠재적 리스크로 고려될 수 있음.

6.3. 임차인 관련 주의사항

대항력 있는 임차인(조 )이 존재하며, 보증금이 480,000,000원으로 높은 편임.

인수 보증금 0원으로 분석되었으나, 임차인의 실제 권리관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수를 충분히 고려해야 함.

6.4. 토지이용 제한

다양한 토지이용계획 및 제한사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 적용되고 있어, 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구 가락동의 주거지역에 위치한 신축(2019년 사용승인) 건물로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 등기부와 건축물대장상의 건물 용도 불일치, 위반건축물 등재 이력(관련 없음으로 명시), 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 특히 건물 용도 불일치는 향후 매매나 담보 설정 시 문제가 될 소지가 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 분석된 점은 긍정적이나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 송파구라는 위치적 장점을 가집니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년에 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금 없음: 임차인 관련 부담이 법적으로는 없는 것으로 분석됩니다.

* 지역 시세 대비 적정가: 주변 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본 건의 면적(70.12㎡) 기준으로 ㎡당 약 824만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 추정한 시장 가치는 약 5억 7,800만원입니다.

감정가(6억 3,300만원) 대비 주변 시세 및 제반 리스크(공부상 불일치, 위반건축물 등재 이력 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 5억 6,000만원에서 5억 8,000만원 사이로 제시합니다. (최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 판단에 따라 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.