나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13716 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하2층/지상18층 건 내 제4층 제406호로서, (사용승인일 : 2021.12.28.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30미터, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

987-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로 (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 987-8, 987-9 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09) <건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금176,000,000원 / 임대차계약일자 2022년07월09일 / 확정일자 2022년07월15일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13716 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제4층 제406호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평) / 토지지분: 3.1353㎡ (약 0.95평)

* 건물면적: 17.04㎡ (약 5.15평) / 건물지분: 17.04㎡ (약 5.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2021.12.28.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제4층 제406호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 옥내소화전, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 3필지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남동측으로 노폭 약 30미터, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 가압류 결정(2024카단507, 국민은행, 2024-09-11)입니다.

* 등기부채권 총액: 381,880,891원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 176,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-02

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 본 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-03-21)

* 주택임차권 (박성아, 176,000,000원, 2022-08-06 등기, 말소 예정/조건부)

* 공유자전원지분전부이전 (2022-08-02, 매매)

* 국민은행 가압류 (205,880,891원, 2024-09-11, 말소기준권리)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-09-24, 말소)

* 주택도시보증공사 강제경매 (176,000,000원, 2025-12-08, 말소)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 박 은 대항력이 없으나, HUG 인수조건에 명시된 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 반드시 이행되어야 매수인에게 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 강서구 화곡동은 강서구청을 중심으로 행정, 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 개발 현황: 주변에 아파트, 다세대 주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 풍부하며, 신축 오피스텔로서 비교적 현대적인 상권에 속합니다.

* 상업 시설: 본 건물 자체에도 근린생활시설이 포함되어 있으며, 인근에 다양한 상업시설이 밀집하여 있어 상권 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 강서구청 인근의 대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 강서구청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 다양한 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 노선 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리한 교통 요지에 해당합니다.

* 교육시설: 주거 및 상업 지역과 인접하여 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 이행 여부: 가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건의 최종 이행 여부입니다. 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못한 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않습니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인이 176,000,000원의 보증금 잔액을 인수해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 건축 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제와 더불어 상대보호구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로서, 강서구청 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 편의시설, 주거 환경 등 기본적인 인프라가 잘 갖추어진 지역에 해당합니다. 다만, HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 보증금 관련 특수 사항이 존재하며, 이는 본 건의 가장 큰 변수이자 리스크 요인입니다. 낙찰자는 해당 조건의 명확한 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 건축 관련 제한 사항들을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 노후도가 낮습니다.

* 우수 입지: 강서구청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 집중된 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 교통 편리성: 다수의 버스 노선과 차량 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 신축 오피스텔로서 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2025년 2월 (13층): 142,000,000원

* 2026년 2월 (8층): 150,000,000원

* 2025년 12월 (17층): 183,000,000원

* 감정가: 173,000,000원

* 전용면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

본 물건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이 조건이 이행될 경우, 매수인은 해당 보증금 채무를 인수하지 않게 됩니다.

최근 매매 사례 중 2025년 12월 17층 거래가 183,000,000원으로 감정가(173,000,000원)를 상회하고 있으며, 2025년 2월 13층 거래(142,000,000원) 및 2026년 2월 8층 거래(150,000,000원)는 감정가보다 낮은 수준입니다.

HUG 조건이 충족되어 보증금 인수 리스크가 없다는 가정 하에, 최근 매매 시세 및 감정가를 고려할 때 165,000,000원에서 175,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, HUG 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 선행되어야 하며, 시장 상황 및 본 물건의 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.