나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13652 [1] 서울특별시 강서구 공항동 53-121 올림푸스 제나동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '송정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '송정역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, 사용승인일: 2011.07.04. 외벽: 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 도시형생활주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 4 ~ 6미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 1.

입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '송정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '송정역'(지하철 5호선)이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 부지 남서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정), 외국인 등 대상 토지거래허가구역(2025.08.26~2026.08.25), 아파트 용도 토지거래허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어 거래 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1. 2.

권리분석

* 말소 기준 권리: 부산지방법원 2023카단100826 (가압류, 접수일자 2023.02.14).

* 인수되는 권리:

* 임차인: 박성수

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 20일

* 확정일자: 2021년 7월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본 상 '을구 8번 주택임차권'으로 등재되어 있습니다. 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"라고 명시되어 있어, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 나머지 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 가압류, 압류 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 채권자: 박OO (부동산강제경매 신청 채권자)

1. 3.

상권분석

* 주변 시세:

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 유사 면적(약 29~40㎡) 다세대주택 실거래가 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 거래된 'DH팰리스'(2017년식, 29.48㎡, 5층)는 26,700만원(평당 약 2,990만원), 'DH팰리스'(2017년식, 29.84㎡, 3층)는 30,000만원(평당 약 3,320만원)에 거래되었습니다. 또한, '유원펠리체'(2016년식, 40.04㎡, 6층)는 26,000만원(평당 약 2,160만원)에 거래되었습니다.

* 본건 전용 면적(27.97㎡, 약 8.46평) 기준으로, 유사 면적의 최근 실거래가 시세는 평당 약 2,990만원에서 3,320만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건 감정가(178,000,000원)는 건물 면적(27.97㎡) 기준으로 평당 약 2,100만원 수준으로, 주변 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

* 다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 투자금액 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

1. 4.

생활정보

* 교육 시설: '송정초등학교'가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 '송정역'이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 공항동 지역의 특성상 공항과 인접하여 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다. (추가적인 혐오시설 유무는 별도 확인 필요)

1. 5.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건에는 대항력 있는 임차인 박성수 씨가 있으며, 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 금전적 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 복잡한 토지 이용 계획: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래허가구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 명도 위험: 임차인이 거주 중일 경우, 명도 과정에서 시간적, 금전적 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 공항 인접 소음: 공항동에 위치하여 항공기 소음에 노출될 가능성이 있습니다.

1. 6.

종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 송정역 역세권에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 주변 시세 대비 감정가는 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나, 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박성수 씨의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. 명도 리스크와 공항 인접 소음 등도 고려해야 할 사항입니다.

1. 7.

투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 유찰 시 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 수요: 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 다음 사항을 종합적으로 고려하였습니다.

* 감정가: 178,000,000원

* 건물 면적: 27.97㎡ (약 8.46평)

* 주변 실거래가 시세 (2026년 5월 기준, 유사 면적): 평당 약 2,990만원 ~ 3,320만원

* 본건 건물 면적(8.46평) 적용 시 예상 총 시세: 약 253,800,000원 ~ 279,180,000원

* 인수해야 할 임차 보증금: 130,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 따라서, 매수인이 최종적으로 부담하게 되는 총 금액은 낙찰가와 같다고 볼 수 있습니다. 이 총 부담액이 주변 시세 범위(약 253,800,000원 ~ 279,180,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 '인수 보증금'을 제외하고 실질적인 투자 상한선을 계산하면, 예상 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액인 약 123,800,000원 ~ 149,180,000원이 입찰가의 상한선으로 고려될 수 있습니다.

최저 입찰가는 감정가의 80%인 142,400,000원부터 시작할 것으로 예상됩니다.

종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 최저 입찰가 이상으로, 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰하는 것을 권장합니다. 이 범위는 인수 보증금을 고려한 실질적인 투자 가능 금액의 상한선에 근접하며, 잠재적 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.