나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52491 [1] 서울특별시 성동구 상왕십리동 12-47 청계센트럴큐브 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 상왕십리동 소재 "왕십리도선동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2019.04.04.) 외벽은 복합판넬 및 일부 석재마감 등 창호는 섀시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 도시형생활주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ,토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) ,건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52491 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 마OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본현황

소재지: 서울특별시 성동구 상왕십리동 12-47 청계센트럴큐브 7층702호

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 제7층 제702호

사용승인일: 2019.04.04.

총세대수: 75세대 (도시형생활주택)

총 오피스텔 수: 15실

건물 총 층수: 20층

1.3. 면적

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

토지 지분: 5.8797㎡ (약 1.78평)

건물면적: 23.95㎡ (약 7.24평)

건물 지분: 23.95㎡ (약 7.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가

감정가: 321,000,000원 (3억 2천 1백만원)

1.5. 등기부 요약

등기부채권 총액: 19,861,019원

말소기준권리: 마포신용협동조합의 가압류 (2025카단54452)

강제경매 개시결정: 2025-12-08 (2025타경52491)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 성동구 상왕십리동 소재 "왕십리도선동 주민센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: 본문]

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. [cite: 본문]

가장 가까운 지하철역으로는 5호선 상왕십리역이 도보 약 8분 거리에 있습니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북동측 및 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 본문]

2.4. 주변 시설

- 공공시설: 왕십리도선동 주민센터가 인근에 위치합니다.

- 편의시설: GS더프레시 성동텐즈힐점, 이마트 청계천점 등이 인근에 있습니다.

- 교육시설: 서울숭신초등학교가 약 0.4km 거리에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건에는 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 5번 가압류 (마포신용협동조합, 19,861,019원), 6번 강제경매 (마포신용협동조합, 20,512,861원) 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 5번 가압류보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: 본문]

3.2. 임차인 현황

현재 본 건에는 박선영 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 250,000,000원 (2억 5천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-17

* 확정일자: 2023-04-21

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 있음

* 비고:

상기 임차인은 전입일자(2023-05-17)가 말소기준권리(2019-05-07)보다 늦으므로 원칙적으로 대항력이 없습니다. 그러나 본건에서는 "대항력 있음"으로 표기되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 실질적으로 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있거나, 배당을 통해 전액 변제받지 못하더라도 명도 책임이 임차인에게 돌아가지 않을 수 있는 복합적인 상황을 시사합니다. 다만, 2.5억원의 높은 보증금에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 점은 경매 진행 시 낙찰자가 추가 부담할 가능성은 낮으나, 명도 과정에서의 변수 또는 잠재적 위험 요인이 될 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다. [cite: 본문]

3.3. 권리분석 종합

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되므로, 말소기준권리보다 선순위의 권리만 인수하게 됩니다. 다만, 상기 임차인의 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 최종 판단은 법원 매각기일의 공고 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 성동구 상왕십리동 지역은 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. [cite: 본문]

4.2. 상업시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 제공될 것으로 보입니다. [cite: 본문]

청계천이 인접하여 주거 환경이 쾌적하며, 지하철 5호선 상왕십리역을 통해 서울 도심 및 강남권 접근성이 양호합니다.

4.3. 건축물 연식 및 상태

2019년 4월에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. [cite: 본문]

외벽은 복합판넬 및 일부 석재 마감, 창호는 섀시 창호 등으로 마감되어 있습니다. [cite: 본문]

건물 자체의 수명은 약 34년 정도 남아있는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

청계천이 바로 앞에 위치하여 산책이나 여가 활동을 즐기기에 좋은 환경을 제공합니다.

주변에 다양한 상업시설이 있어 생활의 편리성이 높습니다. [cite: 본문]

5.2. 교통 환경

5호선 상왕십리역이 도보 약 8분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 통행이 가능한 도로에 접해 있어 차량 이용도 용이합니다. [cite: 본문]

5.3. 교육 환경

서울숭신초등학교가 도보 거리에 위치해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 이슈

앞서 분석한 바와 같이, '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 존재하며 보증금 2억 5천만원에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 법적 해석 및 실질적인 보증금 회수 여부에 대한 불확실성을 내포합니다. 낙찰자는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: 본문]

또한, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 다른 미등기 임차인이나 점유자가 존재할 가능성도 고려해야 합니다. [cite: 본문]

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 본문]

특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 할 수 있습니다. [cite: 본문]

6.3. 건축물 수명

건물의 수명이 약 34년 남았다고 추정되나, 이는 평균적인 예상치이므로 향후 재건축 또는 리모델링 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 성동구 상왕십리동에 위치한 도시형생활주택입니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 청계천 인접 및 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 0원'이라는 상반된 정보, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. [cite: 본문]

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

- 청계천 인접으로 쾌적한 주거 환경 제공

- 5호선 상왕십리역 도보 이용 가능한 역세권

- 다양한 편의시설 및 교육시설 인접

- 비교적 신축 건물 (2019년 준공) [cite: 본문]

8.2. 수익 잠재력

도시형생활주택으로 임대 수익을 기대할 수 있으며, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입할 경우 시세 차익 또한 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 321,000,000원입니다. [cite: 본문]

주변 유사 물건의 시세를 종합적으로 분석한 결과, 청계센트럴큐브의 19평형(약 35D 타입, 전용 약 19.42m²)은 2026년 9월 기준으로 매매 시세가 약 2억 9천만원에서 3억 4천만원까지 형성되어 있습니다.

특히, 2025년 5월 14일 35D 타입 (전용면적 21.81㎡, 공급면적 35m²)이 2억 7천만원에 거래된 이력이 있습니다.

또한, 2026년 9월 20일 기준 19평형의 AI 추정 시세는 2억 9천만원으로 파악됩니다.

임차인의 보증금(2억 5천만원)은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. [cite: 본문]

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 3억 2천 1백만원에서 시세 범위를 고려하고, 잠재적 리스크(명도 비용 등)를 감안하여 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 답사, 권리관계 재확인, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.