나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52303 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재"명지전문대학교"남측의 대로변에 접하여 위치하며,주위는 대로변으로 근린생활시설,다세대주택 및 업무시설과 본건 후면으로 공동주택,학교,근린공원 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 위치하고 있는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 7층 702호(사용승인일;2019.10.07)로서 외벽; 석재붙임 등 마감 창호; 새쉬창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장 상 오피스텔(별첨 "내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방설비, 승강기설비,화재탐지 및 경보설비,옥내소화전설비,도시가스설비 및 기계식 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 평탄시되는 가장형의 토지로 오피스텔,소매점,다세대주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 대로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역(2012.08.09),제3종일반주거지역(2020-02-27),대로3류(폭 25m~30m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인관할교육청),교육환경 보호에 관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과일억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대.지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도;아파트. 지정기간;2025.10.20~2026.12.31),건축선 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52303 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3, 디에이원파크 7층 702호

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

건물면적 (전용면적): 32.70㎡ (약 9.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지전문대학교" 남측 대로변에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 공동주택, 학교, 근린공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 14층 건물 중 7층 702호입니다. 2019년 10월 7일 사용 승인되었으며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 새쉬 창호로 마감되었습니다. 건물은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

토지 이용 현황: 대체로 인접 도로와 평탄한 가장형의 토지로, 오피스텔, 소매점, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도, 2026년 8월 25일까지/아파트 용도, 2026년 12월 31일까지) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 강제경매개시결정 등기(2025타경52303, 채권자: 한국주택금융공사)이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리의 기준이 됩니다.

인수되는 권리: 제공된 정보 및 물건명세서 상, 한국주택금융공사는 조수진의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.14.자)를 제출하였습니다. 따라서, 현 소유자의 소유권 외 별도의 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (본 내용은 확약서에 근거한 것이며, 실제 인수 여부는 등기부등본 및 확약서 원본을 재확인해야 합니다.)

주요 임차인 현황:

* 임차인: 김민정

보증금: 0원

차임: 900,000원

대항력: 없음

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-17

확정일자: 2020-01-13

대항력: 없음

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-17

확정일자: 2022-01-19

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원

등기부 요약: 소유권 보존, 소유권 이전(신탁 말소), 공유자 지분 이전 등이 등기되어 있으며, 주택임차권(조수진) 및 강제경매 개시 결정 등기가 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 서대문구 홍은동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 명지전문대학교 등 교육 시설과 인접해 있어 젊은 유동인구와 배후수요가 꾸준한 편입니다.

주변 상업 시설: 대로변을 따라 다양한 근린생활시설 및 소매점, 오피스텔 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

시장 잠재력: 신축 건물(2019년 사용승인)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 오피스텔 및 소매점 복합 건물로서 다양한 수익 창출이 가능합니다. 주변 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있으나, 통상적인 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)은 도보 또는 근거리에서 이용 가능합니다.

교육 시설: 명지전문대학교가 인접해 있으며, 주변에 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료 시설: 병원, 의원 등은 인근 지역에 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계: 한국주택금융공사의 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 최종 확인이 필요합니다.

건물 상태: 2019년 준공으로 신축에 가까우나, 향후 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

법규 및 규제: 토지이용계획 상 토지거래허가구역, 건축선 등의 규제가 있어 향후 건물 이용 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장 전반의 침체 가능성 및 금리 변동 등 거시경제 상황에 따라 시세 변동의 위험이 있습니다.

혐오시설 여부: 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 일반적인 도심 환경으로, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

총평: 본건은 서울 서대문구의 역세권(명지대 인근)에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서 우수합니다. 채권자의 확약으로 권리 관계가 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 물건 특성상 권리관계 재확인 및 명도 절차 진행 시 유의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

강점:

* 역세권 인접, 대학가 상권 배후수요 풍부

* 2019년 준공 신축급 오피스텔

* 권리 관계 명확 (채권자 확약으로 인수 부담 최소화)

* 소액 임차인(김민정) 보증금 0원, 대항력 없음

기회:

* 오피스텔 임대 수익 창출 및 시세 차익 기대

* 향후 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 감정가는 281,000,000원입니다. 현재 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 250,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 경우, 32.70㎡(약 9.9평) 전용면적을 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

입찰가 산정: 인수 보증금은 0원으로, 별도의 인수 부담이 없습니다. 감정가 281,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 낙찰 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 단, 한국주택금융공사의 채권액(301,567,694원) 및 확약 내용을 고려하면, 시세 하한선 이상으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다. 현재 시세와 경매 시장 상황을 감안할 때, 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 낙찰가율, 경매 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.