나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52297 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층207호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '은평구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 아파트 등과 공공기관 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 남동측 인근에 지하철역 (녹번역, 3,6호선) 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 건 내 제2층 제207호로서, (사용승인일:2006.01.20) 외벽: 인조대리석 등 마감 내벽: - 창호: 시스템창호 및 하이섀시 호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 평탄한 사다리형의 부지로서, 교육연구 및 복지시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 207호에 소재한 부동산임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52297 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 982,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 20.08㎡ (약 6.08평)이며, 건물 면적은 56.34㎡ (약 17.05평)입니다.

건축물대장상 주요 용도는 노유자시설(교육연구 및 복지시설, 노인복지시설), 제2종근린생활시설입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 2층 207호이며, 사용승인일은 2006년 1월 20일입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)이며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도)도 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, '은평구청' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측으로는 지하철 3, 6호선 녹번역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 장윤미

보증금: 56,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-02

확정일자: 2025-09-30

배당신고일자: 2025-12-24

대항력: 없음

비고:

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,672,288,640원.

말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 주식회사 새마을금고 상호금융의 근저당권 (채권액 720,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들(가압류, 압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 은평구 녹번동은 주거 지역과 행정 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

녹번역이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 주변의 다양한 주거 단지들은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

건물의 주 용도가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설이므로, 해당 업종에 대한 지역 내 수요와 연계성을 고려한 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 은평구청, 사회복지관, 보건소 등 다수의 공공기관이 위치하여 행정 편의 시설 접근성이 우수합니다.

단독, 다세대, 아파트 등 다양한 주거 형태가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 생활 서비스 및 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

녹번역을 통한 지하철 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

검색 결과, 인근에 '녹번서근린공원'이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 및 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 합니다.

- 허가 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 허가 대상: 아파트 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

건물 사용승인일이 2006년으로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 주 용도가 노인복지시설, 교육연구시설 등이므로, 해당 시설의 운영 및 관리와 관련된 법규 및 규제를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 내 교육연구시설(노인복지시설)로, 서울서부지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가 9억 8,200만 원으로 토지 및 건물 일괄 매각되며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 비교적 명확한 물건입니다.

녹번역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 공공기관 및 주거시설이 많아 잠재적인 수요가 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 건물의 연식 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성이 양호한 은평구에 위치.

* 지하철 3, 6호선 녹번역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 교육연구 및 복지시설, 근린생활시설로의 활용 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음.

* 주변에 공공기관 및 녹지 공간(녹번서근린공원) 인접.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 입찰 경쟁률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

일반적으로 감정가 대비 70~90% 범위에서 고려될 수 있으나, 해당 물건의 토지거래허가구역 지정 여부, 실제 이용 가치 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.