나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2428 [1] 서울특별시 서대문구 남가좌동 385 디엠씨파크뷰자이 218동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 '서울가재울초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 "가좌역", 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 29층 건물내 제1층 제104호로서, (사용승인 : 2015.10.26.) - 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

열방합에 의한 지역난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 5필지 일단으로 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 왕복5차선 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

남가좌동 385 : 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-10-31)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-02-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09), 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업지구), 상대보호구역(2016-03-28), 상대보호구역(2016-10-10), 절대보호구역(2016-03-28), 절대보호구역(2016-10-10), 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M), 정비구역(2017-01-03), 재정비촉진지구(2024-12-27), 과밀억제권역(2012-08-09), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선임, 남가좌동 382 : 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2020-02-27)(12층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-02-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09), 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업지구), 상대보호구역(2016-10-10), 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M), 정비구역(2017-01-03), 재정비촉진지구(2024-12-27), 과밀억제권역(2012-08-09), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 남가좌동 383 : 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2020-02-27)(12층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09), 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업지구), 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M), 정비구역(2017-01-03), 재정비촉진지구(2024-12-27), 과밀억제권역(2012-08-09), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 남가좌동 384 : 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 제2종일반주거지역(2020-02-27)(12층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09), 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업지구), 상대보호구역(2016-03-28), 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M), 정비구역(2017-01-03), 재정비촉진지구(2024-12-27), 과밀억제권역(2012-08-09), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 남가좌동 386 : 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-06-07)(12층이하), 도로(2020-02-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-02-27)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09), 도시기타용도지역지구기타(가재울뉴타운사업지구), 상대보호구역(2016-03-28), 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M), 정비구역(2017-01-03), 재정비촉진지구(2024-12-27), 과밀억제권역(2012-08-09), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2428 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 385 디엠씨파크뷰자이 218동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 1,350,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물대장 상 정보: DMC파크뷰자이, 218동 1층 104호, 철근콘크리트구조, 사용승인일 2015.10.26.

단지 정보 (총괄표제부): 총 4300세대, 61개동, 주차 5823대.

전용면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

대지지분: 49.67㎡ (약 15.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 '서울가재울초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 '가좌역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측, 동측, 남측으로 왕복 5차선 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 4일자 삼성골드대부주식회사 근저당 (을8) 입니다.

본 경매로 인해 근저당, 압류, 가압류 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 2025년 12월 3일자로 신우신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025타경2428) 등기가 '말소'로 표시되어 있는 점은 특이사항으로 확인됩니다. 이는 경매 절차 진행 또는 시스템 상의 표기일 수 있으므로, 정확한 권리 소멸 여부는 입찰 전 법원 문건 확인을 통해 재확인하는 것이 필수적입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 0원이며, 별도의 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

다만, 폐문부재로 점유 관계 및 내부 현황은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 DMC파크뷰자이 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 개발 현황

본건 소재지는 '정비구역' 및 '재정비촉진지구'로 지정되어 있으며, 가재울뉴타운 사업 지구에 포함되어 있어 향후 지속적인 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4.3. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 광범위하게 지정된 점은 참고할 수 있으나, 이는 해당 물건 자체의 직접적인 영향 범위를 특정하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

서울가재울초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 지역의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경

대규모 브랜드 아파트 단지인 DMC파크뷰자이에 속해 있어 쾌적하고 잘 정비된 주거 환경을 갖추고 있습니다. 세대 당 충분한 주차 공간(1.3대) 또한 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부, 마감 상태 등 정확한 내부 현황 파악이 불가합니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 내부 점검이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 용도지역: 제3종일반주거지역 (남가좌동 385), 제2종일반주거지역 (남가좌동 382, 383, 384, 386)

* 주요 개발 및 규제 지역: 정비구역, 재정비촉진지구 (최신 지정일 2024.12.27.)

* 기타 제한사항: 대로3류, 중로1류, 소로2류, 소로3류 등 다양한 도로 관련 규제, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 특정 용도 대상) 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 가재울뉴타운 내 DMC파크뷰자이라는 대단지 아파트에 위치하며, 초등학교 인접, 가좌역 역세권 등 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대되나, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 및 복합적인 토지이용계획과 규제 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 도시 개발 및 가치 상승 잠재력

* 브랜드 대단지 아파트로서 안정적인 주거 가치 및 환금성

* 임차인 인수 부담 없음 (보증금 0원)

* 초등학교 인접 및 가좌역 역세권 등 우수한 입지 조건

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,350,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 종합하면, 유사 면적의 단지 내 물건들이 15억 원 이상에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다. (예: 2026년 7월 23일, 84.97㎡ 15.1억 거래).

이러한 시장 상황과 본건의 입지 조건, 개발 잠재력 등을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰이 이루어질 수 있습니다.

하지만, 내부 상태 미확인 및 복합적인 규제 사항 등 잠재적 리스크를 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

권장 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105~115% 수준을 고려할 수 있으며, 입찰 전 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 최신 실거래가 및 유사 물건 낙찰가율 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.