나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13595 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 지하철5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지 대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화 곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제3층 제304호로서 (사용승인일: 2021.12.02) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설, 필로티주차장시설 등이 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13595 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 345,000,000원

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

건물면적: 25.47㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

건물 연식: 2021년 12월 2일 사용승인

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행되며, 특별매각조건으로 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택임차권 승계인)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 을구의 주택임차권(허영희)은 말소 예정이며, HUG의 채권액 335,000,000원이 등기부채권 총액으로 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 을구의 주택임차권 등은 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 특수한 권리는 없음을 전제로 합니다.)

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택 및 공동주택 등이 밀집된 주거 지역이며, 다양한 근린생활시설이 함께 분포하고 있습니다. 주변 상권은 전반적으로 주거 지역을 배후로 하는 소규모 상권의 형태를 띠고 있습니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주위로 다세대 및 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공하며, 단지 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 외에 승강기, CCTV, 필로티 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각: HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 매각 조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 포기되는 조건입니다. 이는 권리관계 해소에는 긍정적이나, HUG와의 잔금 처리 등 과정에서 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

공항 관련 규제: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 있어 항공 안전 관련 규제를 받을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 다른 점유자나 미확인 채권의 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, HUG의 강제경매가 말소기준권리이며, 보증금 335,000,000원에 대한 권리가 정리되는 것으로 파악됩니다.)

최근 매매가와 감정가 괴리: 제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 37.05㎡)의 가장 최근 거래(2026년 5월) 가격이 30,000만원(약 2,449만원/평) 수준이었습니다. 그러나 본건의 감정가는 34,500만원으로, 시세 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 실제 시장 가치에 대한 보다 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다. HUG의 강제경매 물건으로, HUG의 채권 회수를 위한 경매이며 대항력 포기 조건 매각으로 인해 권리관계 인수에 대한 부담은 적습니다. 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 중요시설물보호지구(공항) 등 지역적 규제가 존재합니다. 가장 큰 쟁점은 감정가(345,000,000원)와 제공된 주변 시세 정보(최고가 약 20,000만원대) 간의 큰 괴리입니다. 입찰 전 철저한 현장 확인과 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 상태 양호 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 접근성이 우수합니다.

권리관계 명확: HUG의 강제경매 및 대항력 포기 조건으로 진행되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 345,000,000원

시장 분석:

본건의 전용면적은 25.47㎡(약 7.7평)이며, 2021년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 제공된 주변 다세대주택 매매 정보 중 가장 최근 연식(2018년)이고 면적이 유사한 "M펠리체(830-5)"의 거래가(2026년 5월, 30,000만원, 37.05㎡)를 바탕으로 평당 가격을 산정하면 약 2,449만원/평입니다.

이 가격 수준을 본건 면적(7.7평)에 적용 시, 약 18,857만원의 시세가 도출됩니다. 가장 최근 거래가 중 가장 높은 가격을 기준으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 809.7만원/㎡이며, 본건 면적(25.47㎡)에 적용 시 약 20,620만원의 시세가 추정됩니다.

이는 본건 감정가 34,500만원과 상당한 차이를 보입니다. HUG의 강제경매라는 점과 채권액(335,000,000원)이 감정가와 유사한 점을 감안할 때, 경매 과정에서 감정가 수준으로 가격이 형성될 가능성도 있으나, 보수적인 투자 관점에서는 시세 정보를 우선적으로 고려해야 합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 250,000,000원

위 예상 입찰가는 제공된 주변 시세 정보 중 가장 높은 가격 수준과 본건의 신축 연식을 고려하여, 보수적으로 산정한 시세(약 20,000만원 ~ 25,000만원)를 바탕으로 결정되었습니다. 감정가 34,500만원 대비 상당한 할인율을 적용한 금액이며, 실제 입찰가는 경쟁 구도, 현장 상태, 추가 시세 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. HUG의 채권 회수 의지를 감안하여 소폭 상향 조정될 여지도 있으나, 제시된 시세 정보를 최우선으로 반영하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.