나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52292 [1] 서울특별시 은평구 구산동 216-3 효성쉐르빌 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 예일여자고등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 구산역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 로폭 약 4-5m 내외 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52292 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 216-3 효성쉐르빌 비동 3층 301호

건물명: 효성쉐르빌(B동)

건축년도: 2003년 4월 23일 사용개시

층수: 지상 3층 (총 5층 건물 내)

용도: 다세대주택

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 36.98㎡ (약 11.18평)

토지지분: 36.98㎡ (약 11.18평)

건물면적: 76.87㎡ (약 23.25평)

건물지분: 76.87㎡ (약 23.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사 (신OOOOOO)

감정가: 354,000,000원

매각기일: (정보 없음)

2. 입지조건

(blank line)

(blank line)

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 예일여자고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 예일여자고등학교, 구산초등학교, 영서중학교 등이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 구산역 주변으로 다양한 프랜차이즈 패스트푸드점(맥도날드, 맘스터치 등), 다이소, 각종 상업시설이 분포하고 있습니다. 또한, 지역 도서관도 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 본건 인근에서 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

(blank line)

(blank line)

3.1. 현재 권리 현황

등기부등본상 삼성생명보험주식회사의 근저당권, 국민건강보험공단의 압류, 현대카드의 가압류, 신한카드의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 현재 모두 말소된 상태입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은(는) 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(을11, 삼성생명보험주식회사 근저당, 2012.07.02.) 이하 모든 권리 및 처분금지 효력이 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 144,539,021원

4. 상권분석

(blank line)

(blank line)

본건이 소재한 은평구 구산동은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다. 지하철 6호선 구산역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 주거 배후 수요가 탄탄한 지역으로 평가됩니다. 주변에 학교 등 교육시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

(blank line)

(blank line)

* 교통: 지하철 6호선 구산역, 다수의 버스노선

* 교육: 예일여자고등학교, 구산초등학교, 영서중학교 등

* 편의: 구산역 인근 상업시설, 각종 은행 및 관공서 접근 용이. 다이소, 프랜차이즈 음식점 등이 있습니다.

* 면적: 건물 전용면적 약 76.87㎡ (약 23.25평)

6. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따라 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 거래 절차의 복잡성이나 시간 지연을 야기할 수 있는 요인입니다. (허가 대상 및 기간: 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 건물 증축이나 신축에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본건은 서울 은평구 구산동의 안정적인 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 구산역과의 접근성이 좋고 주변에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자에게 인수되는 권리가 없다는 점에서 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 감정가는 354,000,000원이지만, 최근 유사 지역의 매매 사례와 토지거래허가구역 지정 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 인해 모든 등기부상 채권 및 권리가 소멸되어 명도 및 소유권 이전이 용이합니다.

* 우수한 입지: 지하철역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 교통망 확충 시 시세 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

제공된 최근 매매 정보(리치빌 24.74㎡ 8,800만원, 금당빌라 37.02㎡ 11,500만원)를 분석했을 때, 본건(76.87㎡)의 단위 면적당 시세는 약 310만 원~350만 원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정된 예상 시세는 약 2억 5천 6백만 원에서 2억 7천만 원 수준입니다.

그러나 본건의 감정가는 354,000,000원이며, 주변 시세와 감정가의 괴리가 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 인한 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 권리관계의 명확성과 입지를 감안하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.