나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13658 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제9층 제906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역"에서 북측으로 직선거리 약 500m, "가산중학교"에서 북서측으로 직선거리 약 500m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철역(1호선, 독산역)으로부터 약 500m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 도로("두산로")까지 약 70m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상13층 중 제9층 제906호로서,(사용승인일 : 2021.06.04.) 외벽 : 석재 붙임 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 이중새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 오피스텔(방2, 거실 및 주방, 욕실겸화장실 등) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러 등), 승강기설비(승객용/13인승/1000kg), 소방설비(화재탐지설비 및 스프링클러 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 집합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 일련번호(2) : 준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제9층 제906호

2.2. 건물 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13658 (1)

* 용도: 오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상13층 중 제9층 제906호

* 사용승인일: 2021.06.04

* 면적

* 토지면적: 11.20㎡ (약 3.39평)

* 토지지분: 11.199999999999998㎡ (약 3.39평)

* 건물면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

* 건물지분: 27.79㎡ (약 8.41평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2.3. 감정가

292,000,000원

2.4. 채권자

주OOOOOOO

2.5. 특이사항

* 공동담보

* HUG 인수조건 변경

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역"에서 북측으로 직선거리 약 500m, "가산중학교"에서 북서측으로 직선거리 약 500m 지점에 위치합니다. [cite: 감정평가서 요약]

3.2. 교통 상황

차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철 1호선 독산역으로부터 약 500m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 도로("두산로")까지 약 70m 거리입니다. [cite: 감정평가서 요약]

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 준공업지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25 / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (접수일자: 2021-06-16)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (접수일자: 2021-06-21)

* 을3: 주택임차권 (접수일자: 2023-11-22, 권리자: 문지영, 권리금액: 310,000,000원, 말소: 말소)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (접수일자: 2021-12-20)

* 갑5: 강제경매 (접수일자: 2025-12-03, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 310,000,000원, 말소: 말소) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

4.2. 인수되는 권리

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(갑5)보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 을3의 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (문지영)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10

* 확정일자: 2021-11-23

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

4.4. 권리분석 결과

인수 보증금 합계: 0원.

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본 건이 위치한 독산동은 금천구 내에서도 가산디지털단지 및 독산역을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 특히 준공업지역으로 분류되어 관련 업종의 사업체와 이를 지원하는 배후 주거지 역할을 하고 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 독산역이 도보 약 10분 거리에 위치하며, 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대로변과 가까워 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서 요약]

5.3. 상업 시설

본 건 주변으로 롯데마트 맥스 금천점, 홈플러스 익스프레스 가산점 등 대형 마트 및 편의점이 위치하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

* 쇼핑: 롯데마트 맥스 금천점, 홈플러스 익스프레스 가산점 등

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능

* 기타: 다양한 상업 시설 및 근린생활시설 이용 가능

6.2. 주거 환경

최근 준공된 신축급 오피스텔 단지로, 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 6월 4일 사용승인이 완료되어 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

6.3. 교육 환경

* 초등학교: 서울두산초등학교 (약 300m 거리)

* 중학교: 세일중학교 (약 600m 거리)

* 고등학교: 오류고등학교 (약 1.8km 거리)

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 특이사항

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, "HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별매각조건이 존재합니다. 임차인 문지영은 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 인수 보증금 또한 0원으로 분석됩니다. 그러나, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 사항으로 일반적인 개인 매수자에게는 직접적인 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다.

7.3. 공동담보 물건

공동담보 물건이라는 점은 본 건 외에 다른 담보물도 경매 또는 매각 절차에 포함될 수 있음을 의미하며, 관련 채권 규모 등을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 6월 준공된 신축급 오피스텔로, 서울 금천구 독산역 인근이라는 좋은 입지를 가지고 있습니다. 건물 상태가 양호하고 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합할 것으로 보입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점이 강점입니다. 다만, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 직주근접성이 우수합니다.

* 안정적인 수요: 디지털단지 배후 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리 인수 관련 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 292,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금이 0원임을 감안할 때, 현재 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매 가격은 대략 2억 원대 후반에서 4억 원대 중반까지 분포하고 있습니다. 특히, 본 건과 유사한 면적(약 8.41평)의 오피스텔 거래 사례를 고려할 때, 현재 시점에서의 시장 가격은 감정가와 유사하거나 소폭 상승한 수준으로 파악됩니다.

이를 바탕으로, 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 시세, 향후 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 잠재적 가치를 고려하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 292,000,000원 ~ 321,200,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 본 입찰가는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.