나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경801 [1] 서울특별시 구로구 온수동 45-32 성원빌라 제11동 OOO OOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철역)" 남쪽 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 연립/다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 무난시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(온수역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬라브위 기와지붕 지하1층/지상3층 건 내 제11동 제205호로서, (사용승인일 : 1985.10.10) 외벽 : 페인팅, 벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중입니다. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방/소화설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동하향 완경사지 일대에 위치한 부정형의 토지로 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 남측 노폭 약 30미터의 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 용도구역기타(특별계획구역, 관련문의(02-860-2940)), 지구단 위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획과 02-860-2384)), 도로(접합)교육환경보호구역 (기타사항은 부천교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경801 (1) 사건번호로 서울남부지방법원에서 진행 중인 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 온수동 45-32 성원빌라 제11동 제2층 제205호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정가는 652,000,000원입니다.

토지 면적은 72.50㎡ (약 21.93평)이며, 건물 면적은 68.53㎡ (약 20.73평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철역)" 남쪽 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 연립/다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(온수역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 연혁: 철근콘크리트조 슬라브위 기와지붕의 지하1층/지상3층 건물 내 제11동 제205호이며, 1985년 10월 10일 사용 승인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 04월 02일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권 (을9, 채권액 290,400,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

말소 예정 권리: 을9 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 이는 농협은행의 근저당권 (을10), 경기신용보증재단의 가압류 (갑19), 한국주택금융공사의 가압류 (갑23), 부천시·서초세무서장·부천세무서장의 압류 (갑24, 25, 26), 그리고 김균하의 주택임차권 (을11) 및 강제경매 (갑27)를 포함합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김균하 (마스킹: 김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-04-07

* 배당신고일자: 2025-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 해당 임차인이 본 경매의 채권자로 직접 강제경매를 신청한 점은 특이사항으로, 배당 순위 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

등기부 채권 총액: 624,345,084원

1.3. 상권분석

물건 소재지는 서울 구로구 온수동으로, 대규모 아파트 단지, 연립/다세대 주택, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

지하철 1호선과 7호선 환승역인 온수역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높으며, 이는 지역 내 유동인구 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활을 편리하게 영위할 수 있습니다.

교육시설: 주변에 각급 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (관련 법규에 따른 교육환경보호구역 지정 여부 확인 필요)

교통: 지하철 온수역을 이용한 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하게 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 본 물건은 '정비구역'으로 지정되어 향후 재개발 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 지연, 무산, 또는 사업 방식에 따른 추가 부담 발생 등 불확실성도 존재하므로 주의가 필요합니다. 관련하여서는 도시 및 주거환경정비법 및 구로구청 관련 부서에 문의하여 진행 상황을 확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 대상지는 제3종일반주거지역이며, 특별계획구역, 지구단위계획구역(온수역일대)으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재하므로 관련 기관을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

건축물 노후도: 1985년 사용 승인된 건물로, 건축 40년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 권리 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 본 경매의 채권자로 직접 강제경매를 신청한 점은 특이사항입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 배당 순위 및 임차인의 권리 분석을 통해 낙찰 후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악해야 합니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 온수역 역세권에 위치한 연립주택으로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히 '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발을 통한 미래 가치 상승을 기대할 수 있다는 점이 주요 투자 포인트입니다.

그러나 건축물의 노후화, 복잡한 권리관계(특히 채권자이자 임차인인 김 의 상황), 그리고 정비구역 지정에 따른 사업 불확실성 등은 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 및 7호선 온수역을 도보로 이용 가능하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

개발 잠재력: 온수동 일대 대흥·성원·동진빌라 재건축 사업이 통합 심의를 통과하여 최고 44층, 1,453세대 규모의 대단지로 재탄생할 예정이며, 본 물건 또한 이러한 개발 계획의 영향을 받을 것으로 보입니다.

실거주 및 투자 가치: 입지적 장점과 개발 가능성을 바탕으로 실거주 목적은 물론, 장기적인 투자 관점에서도 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 서울 구로구 온수동 지역의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 기준 평당 약 1,970만원에서 2,430만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 전용면적은 약 20.73평이므로, 이를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 4.1억원에서 5.0억원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 '정비구역'으로 지정되어 향후 재개발 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 652,000,000원에는 이러한 미래 가치가 반영된 것으로 보입니다.

종합적인 고려: 현 시세와 감정가, 그리고 재개발 잠재력을 종합적으로 고려할 때, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여 합리적인 예상 입찰가는 약 570,000,000원으로 산정됩니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 최신 시세 변동, 그리고 재개발 사업 진행 현황 등을 추가로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.