나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52310 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재, ‘홍은중학교’ 남서측 인근에 위치하는 부동산(도시형생활주 택)으로 주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역(2012-08-09) , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52310 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 비동 2층202호

건물용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2018년 (사용승인)

총세대수: 17세대 (단지형 다세대주택)

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.05㎡ (약 12.42평)

건물면적: 58.07㎡ (약 17.57평)

전용면적: 58.07㎡ (약 17.57평)

분양면적: 도시형생활주택의 경우 전용면적을 위주로 거래되며, 별도 분양면적 정보는 제공되지 않습니다.

1.3. 감정가

감정가: 366,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '홍은중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려했을 때 전반적인 교통 상황 또한 양호하다고 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 13일 접수된 주식회사신객주자산대부의 근저당권(채권액 255,000,000원)입니다.

이보다 늦은 시점에 설정된 대부분의 권리(을구의 주택임차권, 기타 압류 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (제 )

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 16일

확정일자: 2020년 03월 31일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주택임차권 등기: 제 (330,000,000원) - 2022년 7월 28일 접수, 말소 예정.

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰로 인해 소멸될 권리입니다.

3.3. 특이사항 및 인수/소멸 여부

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 등)

4. 상권분석

최근 인근 지역의 유사한 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 1,445만원에서 2,005만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본 물건은 면적 약 17.57평에 감정가 366,000,000원(평당 약 2,083만원)으로, 최근 거래 사례의 상단 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

다만, 본 물건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주변에는 홍은중학교를 비롯한 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

해당 지역의 직접적인 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 제공된 토지이용계획상으로는 '폐기물매립시설 설치제한지역'이 있으나, 이는 시설 설치에 대한 제한 사항으로 직접적인 혐오시설의 현존을 의미하지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG가 신청채권자이자 임차인으로 등기되어 있는 복잡한 권리관계는 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다. 하지만 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

등기부채권 총액(585,000,000원)이 감정가(366,000,000원) 대비 높은 편이므로, 입찰 경쟁 시 고려해야 할 사항입니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재합니다.

7. 투자 포인트

비교적 신축(2018년 준공)에 해당하는 도시형생활주택으로 건물 상태에 대한 기대감이 있습니다.

서대문구 홍은동의 안정적인 주거 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

신청채권자인 HUG의 보증금 반환 채무 포기 확약으로 인해 매수인의 불확실성이 제거되었습니다.

주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없으며 HUG의 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없다는 점은 가장 큰 장점입니다.

최근 유사 거래 사례와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 관련 복잡한 권리관계 및 높은 총 채권액은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

위험 요소를 상쇄할 만큼의 투자 가치가 있다고 판단되며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 전략적인 입찰이 권장됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 366,000,000원

최근 매매 사례 분석 (면적 14.96평 ~ 25.50평): 평당 약 1,445만원 ~ 2,005만원

본 물건 면적 (약 17.57평) 적용 시:

* 하단 시세 적용 (평당 1,445만원): 약 253,886,500원

* 상단 시세 적용 (평당 2,005만원): 약 352,278,350원

감정가 대비 예상 낙찰가율 (80~100%):

* 80% 수준: 약 292,800,000원

* 95% 수준: 약 347,700,000원

종합 판단:

본 물건은 신축 연식, HUG의 보증금 미인수 조건 등의 강점을 고려할 때, 최근 유사 면적 매매 사례의 상단 시세(약 3.52억원) 및 감정가(3.66억원)를 기준으로 입찰가 산정이 필요합니다.

경쟁 정도 및 시장 상황에 따라 변동이 있겠으나, 보수적으로는 3.3억원, 공격적으로는 3.6억원까지도 고려 가능합니다.

추천 입찰가: 345,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.