나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13785 [1] 서울특별시 양천구 신월동 103-5 보노하우스 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘월정초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2020.02.03.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로]한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.), 도시관리계획 입안중 <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 103-5번지(신주소: 서울특별시 양천구 월정로33길 9-6)에 위치한 도시형생활주택으로, 보노하우스 건물 내 제2층 제201호입니다.

총 6층 건물 중 2층에 해당하며, 사용승인일은 2020년 2월 3일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

건물면적은 29.86㎡ (약 9.03평)이며, 토지지분은 21.53㎡ (약 6.51평)입니다.

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 267,000,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, 감정평가서상 '월정초등학교' 북서측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 보통으로 판단됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 또한, 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 이 외에도 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

등기부상 총 채권액은 775,000,000원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

특히, 임차인 현황 및 물건명세서상 '주택도시보증공사(김 )'가 임차인으로 등재되어 있으나, 본건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 진행됩니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주위 환경이 주택 밀집 지역이므로 주거 상권으로 분류할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 거래)를 분석한 결과, 주변 지역의 유사한 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5번지 소재 1981년식 연립주택(55.27㎡)이 210,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 379.9만원)

* 신월동 523-26번지 소재 2017년식 다세대주택(52.41㎡)이 302,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 576.2만원)

* 신월동 9-3번지 소재 2019년식 다세대주택(55.56㎡)이 329,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 592.1만원)

본건은 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 최신 거래 사례 중 건축 연도가 유사한 2019년식 다세대주택(55.56㎡)의 평당가(약 592.1만원)를 적용하여 본건의 면적(29.86㎡)에 환산 시, 예상 시세는 약 176,170,000원 수준으로 산정됩니다. 이는 감정가(267,000,000원) 대비 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 월정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주택 밀집 지역으로 다양한 규모의 주택들이 혼재되어 있으며, 근린생활시설 역시 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특별 매각 조건으로 인해, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다. 이는 인수 보증금이 0원이라는 점으로 뒷받침됩니다. 그러나 해당 조건의 명확한 이행 여부 및 절차에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

또한, 토지이용계획상 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다. 도로 조건이 막다른 도로이며 노폭이 6미터 내외라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

종합적인 검색 결과, 본건 주소지 주변에서 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 양천구 내 다른 지역(목동)에서는 소각장 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 근접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택임에도 불구하고, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점이 특징입니다. HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 특별 조건의 세부 사항과 실제 이행 과정을 면밀히 검토해야 합니다. 신월동 지역은 재개발 등 도시 정비 사업에 대한 주민들의 열망이 있는 곳으로 알려져 있으며, 향후 지역 가치 상승의 잠재력도 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 관리 상태 우수 기대.

* HUG 인수조건으로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 특별 매각 조건에 따른 유리한 낙찰 가능성.

* 주변 시세 대비 감정가 괴리 (낙찰가 조정의 여지).

9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 17,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이고, 특별 매각 조건이 유리하게 작용할 수 있다는 점을 고려할 때, 현 시세(약 17,500만원)를 기준으로 보수적으로 접근하여 약 17,000만원을 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 법원 현황, 경쟁 상황, 물건의 최종 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.