나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13599 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 75-4 메트로가든 제12층 제1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 "신길역(지하철5호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,5호선 "신길역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제12층 제1205호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 아파트(도시형생활주택)외2 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

1.1. 1.사건번호

서울특별시남부지방법원 2025타경13599 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 영등포구 영등포동1가 75-4 메트로가든 제12층 제1205호

1.1. 3.용도

아파트 (도시형생활주택)

1.1. 4.감정가

146,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물면적: 12.40㎡ (약 3.75평) (전용면적)

1.1. 6.매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산강제경매

1.1. 8.채권자

주OOOOOOO

1.2. 물건내역

1.2. 1.건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제12층 제1205호

1.2. 2.건물 이용상태

아파트로 이용중으로 추정됨

1.2. 3.설비 내역

위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음

1.2. 4.토지 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트(도시형생활주택) 외 2 건부지로 이용중

1.2. 5.인접 도로상태

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함

1.2. 6.토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.3. 입지조건

1.3. 1.주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 "신길역(지하철5호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통 상황

차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 "신길역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됩니다.

1.3. 3.접근성

지하철 1, 5호선 신길역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 여의도와 연결되는 샛강다리가 인근에 있어 이동이 편리합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경13599)이 말소기준권리가 됩니다.

1.4. 2.소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다.

1.4. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보 상으로는 없습니다.

1.4. 4.주요 임차인 분석

* 임차인 1: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 05월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있는 특이한 사례입니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 소통과 확인이 필요할 수 있으나, 보증금 부담은 없습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 10월 07일

* 배당신고일자: 2024년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다. 특별 매각조건에 따라 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

1.4. 5.인수 보증금 합계

0원

1.5. 상권분석

1.5. 1.지역 개발 현황

본건이 소재한 영등포구는 서울시 3대 도심 중 하나로 위상이 격상되었으며, 경부선 지하화, GTX-B 노선 개통 등의 교통 호재와 함께 대규모 재개발 및 재건축 사업이 활발히 추진되고 있습니다. 특히 영등포역 남측 일대는 약 1만 8천 세대 규모의 초고층 신도시로 개발될 예정이며, 이는 지역 전체의 가치 상승 잠재력을 높입니다.

1.5. 2.주변 상업시설

주변 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 도보 가능한 거리에 영등포 타임스퀘어와 같은 대규모 복합 쇼핑몰이 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다채로운 활동이 가능합니다.

1.5. 3.교통 연계성

신길역은 1호선과 5호선의 환승역으로, 서울 시내 주요 업무지구 및 상업지역으로의 접근성이 우수합니다. 여의도 접근성 또한 뛰어나 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.교육 환경

* 초등학교: 서울도림초등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치하며, 안전한 통학 환경을 제공합니다.

* 중학교: 신길중학교는 현대적인 시설과 쾌적한 학습 환경을 갖추고 있으며, 지역 내 학군 형성을 주도하고 있습니다.

* 고등학교: 인근 영등포구 및 동작구 지역에 중상위권의 고등학교들이 있어 통학이 가능합니다.

* 사교육: 대규모 학원가는 형성되지 않았으나, 인근 대방역 및 영등포구청역 주변에 학원가가 있어 학습 지원이 가능합니다.

1.6. 2.편의시설

* 쇼핑: 영등포 타임스퀘어, 영등포역 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: 여의도 한강공원, 영등포 아트홀 등이 인접해 있으며, 신길역 환승 통로 내 상가 및 인근 게임카페, VR체험관 등 다양한 여가 시설을 이용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.소형 면적

본 물건은 전용면적 12.40㎡(약 3.75평)으로 매우 작은 규모의 주거 공간입니다. 이는 1인 가구 임대수익이나 갭투자에 적합할 수 있으나, 일반적인 주택 수요층에게는 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 2.특수 임차인

대항력이 있는 임차인(최 )이 보증금 0원으로 거주 중인 특이한 상황입니다. 명도 과정에서 적극적인 소통과 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 3.혐오시설 및 주변 환경

본건 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 명시되어 있지는 않으나, 영등포구 지역 전반적으로 주취센터, 소각장 등 혐오시설 입지 논란이 있거나, 일부 지역에서는 전파탑 등 전자파 발생 시설로 인한 민원이 발생한 사례가 있습니다. 또한, 지역 내 일부 슬럼화된 지역(쪽방촌 등)의 존재는 잠재적 사회적 이슈로 고려될 수 있습니다.

1.7. 4.토지거래허가구역

일부 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신길역 역세권에 위치하며, 영등포 지역의 대규모 개발 계획의 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 작은 면적임에도 불구하고 우수한 교통 환경과 주변 상업 시설 이용 편의성은 1인 가구 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다. 권리 분석상 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중인 점이 명도 과정에서 고려되어야 할 부분입니다. 또한, HUG 관련 채권은 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 전반적으로 투자 가치는 있으나, 소형 주거 공간의 특성과 임차인 명도 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 향후 개발 가치가 높은 영등포 지역에 위치

* 신길역(1, 5호선) 역세권으로 뛰어난 교통 편리성

* 인접한 대규모 상업 시설(타임스퀘어 등) 및 업무지구(여의도) 접근성

* 1인 가구 중심의 임대 수익형 투자로 고려 가능

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 명도 후 즉시 활용 가능성 (명도 절차 필요)

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 146,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본건의 소형 면적 및 개별적인 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 영등포구 및 신길역 인근의 소형 아파트 실거래가, 경매 낙찰가율 데이터를 면밀히 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.