나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13767 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제10층 제1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일: 2021.02.18) 외벽: 세멘몰탈위페인트 마감, 치장 벽돌 및 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 소화전 설비, 화재감지기, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로인 등촌로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13767 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제10층 제1003호

건물명: The ZAHA (더자하)

용도: 다세대주택 (현황 이용)

감정가: 432,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

전용면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물 지분: 20.665㎡ (실질적으로 20.66㎡와 동일)

층수: 10층 (건축물 총 14층)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

사용승인일: 2021.02.18

1.4. 토지 정보

토지면적: 7.93㎡

토지 지분: 7.93㎡

1.5. 기타 물건 정보

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 조건이 변경되었으며, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 압류 (시흥세무서장, 접수일자: 2021-12-21)

등기부 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (주식회사더블유디디앤씨, 2021-06-07)

* 소유권이전 (김지연, 2021-06-07)

* 주택임차권 (김단아, 2023-07-21 접수, 권리금액 354,000,000원, 등기부 상 말소 기재)

* 압류 (시흥세무서장, 2021-12-21, 말소)

* 압류 (울산세무서장, 2023-05-15, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-08 접수, 권리금액 354,000,000원, 말소 기재)

등기부채권 총액: 354,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 354,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2021-06-07

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경으로 인해, 임차인은 매수인에 대한 대항력을 포기하며, 보증금 반환 청구권도 포기하는 조건으로 매각됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 압류보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리인 주택임차권(김단아)은 대항력이 없으며, HUG 인수조건에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

3.4. 말소기준권리

압류 (시흥세무서장), 접수일자 2021-12-21

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 다음과 같습니다.

* 고센아트빌 (2015년식, 43.14㎡ 전용면적): 330,000,000원 (2026년 7월)

* 라온제나(572-9) (2017년식, 42.96㎡ 전용면적): 300,000,000원 (2026년 7월)

* 멤버스빌B동 (2016년식, 29.9㎡ 전용면적): 210,000,000원 (2026년 7월)

본건 물건(The ZAHA, 2021년식, 전용면적 20.66㎡)은 비교 대상 건물보다 건축 연도가 최신이며, 면적이 더 작습니다.

최근 거래된 유사 면적(약 6평)의 다세대 주택 매매가를 평당 3,000만원 ~ 3,300만원으로 가정 시, 본건의 시세는 약 1억 8,750만원 ~ 2억 5백만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가 432,000,000원은 이 시세 범위보다 현저히 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 최근 전월세 JSON 정보는 매매 거래와 동일한 금액 및 날짜로 기재되어 있어, 정확한 전월세 시세 분석에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 접근성도 확보되어 있습니다.

5.2. 주변 시설 확인 (혐오시설 등)

본건 소재지 주변에서 혐오시설이나 특별히 유해한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 인근에 대일고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사가 매수인의 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 하지만, 관련 절차 및 서류 확인이 필수적입니다.

* 임차인 대항력 부존재: 등기부 상 및 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있어, 낙찰자는 임차인으로부터 명도 저항이나 추가적인 보증금 인수 부담을 겪을 가능성은 낮습니다.

* 높은 감정가: 본건의 감정가가 인근 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 주요 용도가 업무시설, 공동주택, 근린생활시설로 복합 기재되어 있어, 실제 주거 용도로 이용 시 건축법규 등 관련 규정 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보 상 공부와 현황 간의 차이는 없습니다.

6.3. 기타 참고사항

내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등은 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부 관찰 등을 통해 파악되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 임대 관계는 명시된 임차인 외 추가적인 임대 사실은 미상입니다. 전용면적 20.66㎡로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축 집합건물(The ZAHA) 내 소형 주택(20.66㎡)으로, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 물건입니다. 임차인은 대항력이 없으며 HUG의 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 권리 인수 측면에서 안정적인 물건으로 평가됩니다. 다만, 감정가가 인근 시세 대비 현저히 높아 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 매우 작은 면적은 주거 또는 소규모 업무 공간으로의 활용성을 제한할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 권리 포기 조건으로 인한 명확한 권리 인수 부담 제로.

* 2021년 준공된 신축 건물로 건물 상태 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소형 스튜디오/오피스 활용 가능성.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 등촌동 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 시세 추정치는 전용면적 20.66㎡ 기준 약 1억 8,750만원 ~ 2억 500만원입니다.

인수되는 보증금 및 권리가 없으므로, 투자자는 시장 시세와 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가(432,000,000원)와 시세의 큰 괴리를 감안할 때, 시세 범위 내에서 또는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

추정 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

본 입찰가는 현재 시점의 정보와 시장 상황을 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건 상태, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.