나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13757 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교"에서 북측으로 직선거리 약 50m, "당산중학교"에서 남측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(5호선 "영등포시장역")으로부터 직선거리 약 550m이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("영중로")까지 직선거리 약 90m임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 중 제9층 제902호로서, (사용승인일 : 2021.07.20.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 욕실겸화장실, 부엌 등)로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여 시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

서울남부지방법원 2025타경13757 (1) 물건으로, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 소재의 오피스텔 제9층 제902호입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 335,000,000원입니다. 토지 면적은 9.28㎡ (약 2.81평)이며, 건물 면적은 28.91㎡ (약 8.75평)입니다.

1.4. 매각 대상 및 구분

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하며, HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 건으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울영동초등학교 북측 직선거리 약 50m, 당산중학교 남측 직선거리 약 400m 지점에 위치합니다. 주변 지역은 준주거지역으로, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 영등포시장역으로부터 직선거리 약 550m 떨어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 간선도로인 영중로까지는 직선거리 약 90m입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2021.07.22), 소유권 이전 등기(2022.01.20), 주택 임차권 등기(2024.01.24, 말소 예정), 강제 경매 개시 결정 등기(2024.01.24, 말소 기준 권리)가 등재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인은 주택도시보증공사(김 )이며, 보증금 322,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자(사업일자)는 2022년 1월 4일, 확정일자는 2024년 1월 5일, 배당신고일자는 2024년 1월 24일입니다. 본 건의 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 1월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 경매 절차에 따라 해당 권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 준주거지역으로, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 영등포구는 제조업 비중이 높으며, 준공업지역이 다수 분포하는 특징을 보입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 주소지(당산동 171-26)에 위치한 8층 오피스텔(전용면적 29.31㎡)이 2025년 6월 13일에 327,000,000원(32700만원)에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(335,000,000원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

건축물 현황도 및 외관, 탐문 조사에 의하면 오피스텔(방2, 욕실겸화장실, 부엌 등)로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 다만, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외관, 탐문 조사 등에 의거하여 감정평가 되었으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 서울영동초등학교, 당산중학교 등 교육 시설이 위치해 있으며, 생활 편의를 위한 주요 도로 및 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 특수 조건

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경을 하였으며, 매각 시 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 요소를 줄여주지만, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항이 향후 재산권 행사에 미칠 영향을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 따라서, 건축물 현황도 및 외부 관찰, 탐문 조사에 근거한 정보만을 토대로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부 등은 입찰 참여 전 반드시 직접 확인하거나 전문가를 통해 검증받아야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 쓰레기 소각장 등 혐오시설 건립 관련 주민들의 민감성이 나타나는 기사들이 검색되었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2021년 7월 20일에 사용승인이 완료된 비교적 신축급 오피스텔로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

7.2. 명도 용이

임차인이 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행되므로, 명도 관련 예상 비용 및 기간을 최소화할 수 있습니다.

7.3. 입지 및 교통

주요 초등학교 인근에 위치하고 있으며, 지하철역 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 거주 및 투자 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 신축 오피스텔로서 권리 관계가 명확하고, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 관련 리스크가 매우 낮은 물건입니다. 다만, 내부 확인 불가, 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 수준과 감정가를 비교했을 때, 합리적인 입찰가 산정을 통해 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 335,000,000원

최근 실거래가 (2025.06.13, 동일 건물 8층, 전용 29.31㎡): 327,000,000원

제공된 JSON 데이터에 기반한 최근 실거래가는 32,700만원(327,000,000원)으로, 본 건의 감정가(335,000,000원)와 유사한 수준을 나타내고 있습니다. 임차인의 보증금 322,000,000원이 인수되지 않으므로, 실질적인 인수 금액은 낙찰가와 동일합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 327,000,000원을 기준으로, 본 건의 층수(9층), 건물 상태, 현 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가율 95%~105% 범위에서 산정해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 327,000,000원 * 0.95 = 310,650,000원

* 적정 수준 접근 시: 327,000,000원 * 1.00 = 327,000,000원

* 경쟁적 접근 시: 327,000,000원 * 1.05 = 343,350,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 310,650,000원에서 343,350,000원 범위로 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 답사 및 시장 조사를 바탕으로 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.