나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13629 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 108-62 대현오피스텔 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천구청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피 스텔, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 서측 인근에 지하철1호선"금천구청역"이 위치하 고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 11층 건 내 5층 502호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 일부 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사인 토지를 평탄하게 조성한 대체로 세장형 토지로서, 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 광대로변, 북측으로 소로변의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

시흥동 108-62 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 가 축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5. 1.)), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13629 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 108-62 대현오피스텔 제5층 제502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 228,000,000원

* 토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

* 건물면적: 40.67㎡ (약 12.30평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

1.1. 물건 소개

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 대현오피스텔 내 제5층 제502호 전유부분입니다. 철근콘크리트조 평지붕 11층 건물 중 5층에 위치하며, 건축물대장상 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설로 복합 용도로 사용 중입니다.

1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천구청" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 서측 인근에 지하철 1호선 "금천구청역"이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건축물 개요

* 건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015년 12월 23일)

* 구조: 철근콘크리트조 평지붕 11층 건물 내 5층

* 외벽: 석재 붙임 및 일부 드라이비트 마감

* 창호: 샷시 창호

* 용도: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설

* 주요 설비: 급/배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 지리적 조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 108-62번지에 위치하며, 동측으로는 광대로, 북측으로는 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지 형상은 완경사를 평탄하게 조성한 대체로 세장형 토지입니다.

2.2. 교통 접근성

지하철 1호선 금천구청역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다. 차량 이용 시에도 주요 간선도로 접근이 용이하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

2.3. 주변 개발 계획

주변 지역은 금천구청을 중심으로 한 행정 및 상업 기능이 발달한 지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 관리가 이루어지고 있습니다. 다만, 본 물건 자체의 직접적인 신규 개발 계획 정보는 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 901,632,927원

* 말소기준권리: 2024년 08월 20일자 전문건설공제조합의 가압류 (금 800,000,000원)

* 주요 권리 사항:

* 소유권 이전 (2017-02-13, 2022-12-08)

* 다수의 가압류 및 압류 (전문건설공제조합, 주식회사엠앤티커뮤니티, 이한준, 동작세무서장, 금천세무서장)

* 강제경매 개시 결정 (2025-12-05, 채권자: 근로복지공단)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025년 12월 17일

* 확정일자: 2025년 12월 18일

* 배당신고일자: 2025년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 우선변제권이 없으며, 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리 분석 결과, 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 공부상 표시되지 않은 실제 현황(예: 유치권, 법정지상권 등)은 별도 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항에 '지상권' 언급되어 있어 주의 필요)

3.4. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 08월 20일 접수된 전문건설공제조합의 가압류 결정(2024카단819030)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 모두 말소되었으며, 해당 권리 및 그 이후에 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 금천구청을 중심으로 행정, 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동 인구가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 분석

대현오피스텔은 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 이러한 복합 용도는 건물 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

금천구청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설들이 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교 등이 위치하고 있어 교육 환경 또한 우수한 편입니다. (구체적인 학교명은 감정평가서 원문 참조 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 규제 및 제한 사항

본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로1류, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등), 건축선 후퇴 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 확인된 임차인은 대항력이 없음)

* 감정가(228,000,000원) 대비 최근 매매 사례(180,000,000원)와의 차이가 존재하므로, 시세 변동 및 감정평가 시점 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구의 주요 행정 및 상업 중심지에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호한 오피스텔입니다. 경매 절차상 인수되는 권리는 없으나, 지상권 등 공부 외 권리 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 향후 활용에 대한 제약이 될 수 있으므로 고려해야 합니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 참고할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 금천구청 인근의 중심 상업 및 행정 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어남.

* 편리한 교통: 지하철 1호선 금천구청역 및 버스 노선 이용 용이.

* 안정적인 임대 수요: 주변 업무 시설 및 주거 지역의 배후 수요로 인한 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 대비 최근 매매 사례를 고려할 때, 경매를 통한 저가 매수 기회 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세 분석 및 최근 매매 사례를 기반으로 산정되었습니다. 감정가 228,000,000원, 제공된 JSON 정보에 따른 유사 물건의 최근 매매가 180,000,000원 (2025년 12월 1일, 7층)을 종합적으로 고려할 때, 본 물건(5층)의 현재 시장 가치는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 접근과 낙찰 가능성을 고려하여 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.