나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13467 [1] 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019-06-26) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도가 소매점이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도가 소매점이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13467 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제202호

토지면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물면적: 57.86㎡ (약 17.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

감정가: 346,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2019년 06월 26일

1.2. 용도 및 이용현황

공부상 용도: 근린상가 (소매점)

실제 이용 용도: 주거용

용도 불일치: 본 물건은 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있으며, 관련 제재 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(문성생활권), 도로(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 등(2025.8.26.~2026.8.25) 및 아파트(2025.10.20.~2026.12.31.) 대상으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 25일 접수된 을3호 전세권설정(채권자: 김진례, 금액: 270,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 대항력을 갖춘 권리는 존재하지 않아, 본 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 주요 등기 현황 (말소예정 권리 포함)

* 소유권보존: 주식회사메트로건설 (2019-06-28)

* 소유권이전: 김대성 (2021-01-25)

* 전세권설정: 김진례 (270,000,000원) (2021-01-25, 말소기준권리)

* 압류: 포천세무서장 (2022-02-08)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,462,000,000원) (2022-08-11)

* 소유권이전(상속): 김성관외 1명 (2024-02-28)

* 압류: 오산시, 노원구, 광주시 (2024-03-20 ~ 2025-01-21)

* 임의경매: 김진례 (270,000,000원) (2025-12-08, 본 경매개시결정)

등기부채권 총액은 약 1,732,000,000원으로, 이는 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 01월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특별한 권리 관계를 형성하지 않는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 특성

본건이 소재한 금천구 독산동 일대는 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 지역 주민을 기반으로 한 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있으며, 신축 건물들이 들어서면서 지역 상권의 현대화가 진행되는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 "금천문화예술정보학교"가 위치하며, 다수의 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 주변 교육시설: 금천문화예술정보학교 등

* 공원 및 녹지: 몬마르뜨 공원 등 인근 녹지 공간 이용 가능

* 상업시설: 인근 상가 밀집 지역으로 각종 편의시설 접근 용이

* (혐오시설 관련) 현재까지 파악된 바로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 문제

공부상 용도(소매점)와 실제 이용 현황(주거용)이 상이하여, 건축법, 주택법 등 관련 법규 위반 소지가 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 불이익을 초래할 수 있으므로, 명확한 확인 및 대책 마련이 필요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부 상 채권 총액이 약 17억 3천만원으로 매우 높습니다. 이는 본 물건의 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인이지만, 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 채무 부담은 없습니다.

6.3. 복합적인 토지이용계획

해당 토지는 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.4. 공동담보 물건

본 경매물건은 공동담보로 진행된 것으로 파악됩니다. 공동담보 물건의 경매 결과 및 채권자의 진행 상황에 따라 경매 절차에 변동이 발생할 가능성은 낮으나, 관련 정보를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 준주거지역에 위치한 메트로시티 건물 내 구분 소유물입니다. 해당 지역은 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있는 물건입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 공부상 용도(소매점)와 실제 이용 현황(주거용)이 상이하다는 점입니다. 이로 인해 향후 법규 위반에 따른 제재 가능성이 존재하므로, 투자 시 이러한 부분을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력 확보 가능성

감정가 3억 4천 6백만원을 기준으로, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 요인을 반영한 적정 입찰가 산정 시 시장 대비 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

8.2. 지역 발전 잠재력

금천구 독산동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 용도 변경 및 활용 방안 모색

현재 주거용으로 이용 중이나, 향후 합법적인 용도 변경 또는 내부 리모델링을 통해 상업시설 본래의 가치를 회복하거나, 주거용으로서의 활용 가능성 등을 종합적으로 검토하여 투자 수익을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가 3억 4천 6백만원을 기준으로, 물건의 현황, 실제 이용 상태, 향후 활용 방안, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건과 같이 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 특이사항이 있는 경우, 이러한 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 346,000,000원을 기준으로, 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로는 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으므로, 3억 3천만원 전후를 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순히 참고용이며 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.