나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104568 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 빌라, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층건내 제1층 제104호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지 내 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104568 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 1층 104호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상)

* 감정가: 322,000,000원

* 토지면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

* 건물면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (제공된 정보 기준)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재

* 주의사항: 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨. (인수 보증금 없음)

* 집합건물 정보: 남광센트빌, 2020년 9월 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 4층 중 1층 104호.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 빌라, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 토지: 완경사지 내 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근도 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 건은 말소기준권리(2023.11.17.자 주택도시보증공사 가압류)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

* 임차인 현황:

* 임차인: 마

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 매수인이 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

* 보증금: 335,000,000원

* 전입일자: 2021-01-18

* 확정일자: 2022-12-22

* 배당신고일자: 2023-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 임차보증금반환채권 승계인이며, 매각 조건에 따라 매수인에게 대항력을 포기합니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인들의 보증금은 매각으로 인해 소멸되거나, HUG에 의해 처리되어 매수인이 부담하지 않습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2020.09.10)

* 소유권이전 (2021.02.04)

* 주택임차권 (백 , 335,000,000원, 2023.07.28 말소)

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,269,000,000원, 2023.11.17 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 335,000,000원, 2025.12.05 말소)

* 등기부상 총 채권액: 1,604,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주의 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울사당초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설: 주거 밀집 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도: 150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 교육환경보호구역 (정확한 범위는 동작교육청 확인 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 외국인 등 대상자, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26 ~ 2026.8.25) - 매수인의 향후 거래 시 제한이 있을 수 있으므로 반드시 관련 법규 및 지정 기간을 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG 관련 조건 변경 및 포기 조항이 매각 조건의 핵심이므로, 계약서 상 명시된 해당 조건을 정확히 이해하고 인수해야 합니다. (임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

* 건축물 정보: 2020년 사용승인된 건물로, 향후 노후화에 따른 수리 또는 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 분석 결과, 본건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 남현동에 위치한 다세대주택으로, 서울사당초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* HUG 관련 임차권 인수 조건이 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 중 매각이 진행되는 점은 향후 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

* 제시된 건물면적(28.17㎡)은 소형 주택에 해당하며, 실제 현황과 건축물대장, 등기부등본 상의 차이가 없는지 최종 점검이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 보증금 미인수: 3억 3천 5백만원에 달하는 HUG 관련 임차 보증금을 매수인이 인수할 필요가 없어, 실질적인 취득 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 교육 환경: 서울사당초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

* 도심 접근성: 서울 시내에 위치하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 322,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 실거래가(2026년 7월) 기준, 주변 다세대 주택의 전용면적 43.94㎡ ~ 50.37㎡ 매물이 3억 3천 5백만원 ~ 5억 1천만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적은 28.17㎡(약 8.52평)으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 작습니다.

* 감정가 대비 면적당 가격은 약 11,430,000원/㎡로, 최근 거래된 유사 건물들의 면적당 가격(약 693만원/㎡ ~ 11,606,000원/㎡)과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* HUG 보증금 미인수 조건은 실제 취득가격을 낮추는 효과가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* HUG 보증금 335,000,000원은 인수하지 않아도 되므로, 낙찰가에 해당 금액이 추가되지 않습니다.

* 감정가 322,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 향후 시세 상승 가능성, 명확한 권리관계를 고려하여 보수적으로 산정합니다.

* 최근 매매 사례들의 가격 수준을 감안할 때, 감정가 이상에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 330,000,000원 ~ 360,000,000원을 제안합니다. (이 금액은 세금, 부대비용, 명도 비용 등을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.