나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104570 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택 및 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북동측 근거리에 지하철 2,4호선 환승역인 "사당역"이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2020.09.07) 외 벽 : 석재 붙임 마감. 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감. 창 호 : 샤시 창호 마감 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 시설 등

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20-2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104570 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 2층203호

건물명: 남광센트빌

건축물 사용승인일: 2020년 9월 7일

1.2. 면적 및 용도

용도: 다세대주택

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

토지지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

건물면적: 38.95㎡ (약 11.78평)

건물지분: 38.95㎡ (약 11.78평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 441,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 2, 4호선 환승역인 "사당역"이 소재하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 신길홍

* 소유권이전: 정연택

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,269,000,000원)

* 주택임차권: 최호걸 (415,000,000원, 말소예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (415,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,684,000,000원

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.11.17.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 415,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 4일

* 확정일자: 2020년 11월 6일

* 배당신고일자: 2023년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최호걸은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다(2026.6.22.자 확약서 제출). 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.3. 권리 분석 결과

임차인의 대항력이 없고, 임차권 등기 말소에 동의하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 사당초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 혼재하고 있어 배후 주거 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 사당역 인근의 상권 이용이 가능하나, 본건 자체의 직접적인 상업 기능보다는 주거지로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

사당역을 중심으로 한 상업지구 접근이 용이하며, 주변에 각종 편의시설 및 생활필수시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 사당초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 - 동작교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 150m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주변 산)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 본 건 경매 진행 시점에 허가구역에 해당하므로, 매수인은 관련 법규에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인 등 별도 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 명도 관련

임차인이 대항력 포기 및 명도 협조 확약서를 제출하였으나, 실제 명도 과정에서는 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 서울시 관악구 남현동의 주거지 내에 위치하고 있습니다. 사당역 역세권이라는 장점과 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 낙찰 후 인수되는 보증금은 없는 상황입니다. 다만, 본 건이 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간 내에 경매가 진행될 가능성이 높아, 매수인은 관련 허가 절차를 이행해야 하는 주요 리스크를 안고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 주거 가치 높음.

* 임차인 관련 인수 부담금 없음.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가는 441,000,000원입니다.

최근 유사 물건 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 3.3㎡당 약 1,100만원 ~ 1,200만원 수준에서 거래되고 있습니다.

본 건의 건물 면적 38.95㎡ 기준으로 환산 시 약 4억 3천만원 ~ 4억 6천만원 내외의 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

하지만, 본 건이 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2026년 12월 31일까지) 내에 경매가 진행된다는 점은 매수인의 허가 취득이라는 부담으로 작용하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수로 고려되어야 합니다.

이러한 점을 감안할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80~85% 수준을 고려하여 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.