나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104525 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 업무상업지대 임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고 인근에 지하철역(역삼역, 강남역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층605호로서(사용승인일: 2021.01.09) 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 "호별배치도 및 내부구조도 참조)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약10미터 내외 동측으로 약9미터 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104525 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 6층605호

용도: 오피스텔

건물면적: 전용 27.64㎡ (약 8.36평)

토지면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

감정가: 489,000,000원 (4억 8,900만원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본 건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 업무상업지대입니다.

* 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(역삼역, 강남역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 환경은 양호합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 1월 9일 사용 승인된 15층 건물 중 6층에 위치합니다.

* 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건은 남측으로 약 10미터, 동측으로 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)이며, 가로구역별 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 26일 접수된 한빛인베스트대부주식회사의 근저당권입니다.

* 해당 근저당권보다 선순위인 권리는 존재하지 않아, 원칙적으로 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리가 존재합니다.

* 을구 2번 주택임차권: 허수정

* 임차보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 26일

* 확정일자: 2021년 4월 8일

* 배당신고일자: 2023년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수

* 상기 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 390,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 인수 대상 보증금은 390,000,000원입니다.

* 등기부채권 총액은 420,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 서울 강남의 핵심 업무지구인 역삼동에 위치한 지하철 2호선 역세권 오피스텔입니다.

* 주변에는 대규모 오피스 빌딩, 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 해당 지역은 활발한 업무 및 상업 활동이 이루어지는 지역으로, 오피스텔 및 관련 시설에 대한 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 인근 지역에서 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능하며, 강남역 또한 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다양한 노선의 시내버스 정류장이 인접해 있어 서울 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 주변에 대형 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 다양한 종류의 레스토랑, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 허수정 씨의 보증금 390,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수될 가능성입니다.

* 임차인의 전입일자(2021.04.26) 및 확정일자(2021.04.08)가 말소기준권리(2022.05.26)보다 선순위이므로, 이 부분에 대한 주의가 필요합니다.

* 본 물건의 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 아파트 용도로 매수하는 경우 관련 법규에 따른 추가 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 확인 필요)

* 최근 매매 기록 중 2025년 6월 13일에 동일 면적(27.64㎡)의 물건이 33,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 일반적인 시세보다 현저히 낮은 가격으로, 해당 거래의 특수성(급매, 특수관계인 거래 등)을 면밀히 파악하여 시세 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남의 최중심부에 위치한 역세권 신축 오피스텔로서, 뛰어난 입지와 우수한 건축 연면을 자랑합니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 390,000,000원이 인수될 가능성이 존재하므로, 입찰 시 해당 금액을 추가적으로 부담해야 함을 인지해야 합니다.

* 최근 거래가 중 특이하게 낮은 가격의 사례가 존재하여, 보수적인 시세 분석 및 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 업무지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준하고 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 2021년 준공된 신축급 건물로, 향후 관리 및 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승에 따른 투자 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2024년 10월 11일, 27.64㎡, 5층: 39,000만원

* 2024년 4월 4일, 29.95㎡, 15층: 55,000만원

* 2025년 6월 13일, 27.64㎡, 8층: 33,000만원

* 본 물건은 전용면적 27.64㎡이며, 감정가는 489,000,000원입니다.

* 동일 면적의 최근 거래 사례는 2024년 10월 11일 39,000만원 및 2025년 6월 13일 33,000만원이 있습니다.

* 특히 2025년 6월 13일 거래(33,000만원)는 시세 대비 매우 낮은 수준으로, 해당 거래의 상세 내역을 확인하는 것이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 390,000,000원이 인수될 경우, 매수인의 실질적인 총 매수 금액은 입찰가와 해당 보증금을 합한 금액이 됩니다.

* 따라서, 이러한 인수 가능 금액을 고려하여 본인의 투자 수익률 목표에 부합하는 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 390,000,000원

* 산정 근거:

* 최저 거래가(33,000만원)를 하한선으로 하여, 최근 유사 면적 거래가(39,000만원)를 상한선으로 설정하였습니다.

* 입찰 시에는 반드시 임차인 보증금 390,000,000원의 인수 여부를 재확인하고, 배당받는 금액을 고려하여 최종적으로 총 지출 금액을 계획해야 합니다.

* 본 예상 입찰가는 순수 입찰가를 의미하며, 여기에 인수되는 보증금이 추가된다는 점을 명심해야 합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.