나이스옥션 법원경매 진주 2019타경7289 [1] 경상남도 사천시 동금동 84-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정(주) · 평가일 2019.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 동금동 소재 "사천경찰서" 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 상업용 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

공히 장방형, 평지로서 현황 상업나지토지임.

인접 도로상태

기호1,5) 남측으로 노폭 약25m 내외, 서측으로 노폭 약4m내외 도로에 접함. 기호2,6) 남측으로 노폭 약25m 내외 도로에 접함. 기호3) 북측으로 지적도상 도로에 접함. 기호4,7) 남측으로 노폭 약25m 내외, 동측으로 노폭 약4m내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2011-08-04)(중로3-20호선)(접합),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(삼천포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호2) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(접합),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호3) -일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(삼천포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호4) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2022-10-13)(소로2-275)(접합),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(삼천포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호5) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(2011-08-04)(중로3-20호선)(저촉),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(삼천포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호6) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호7) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(2022-10-13)(소로2-275)(저촉) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서, (사용승인: 1986.07.05)
외벽: 몰탈위 페인팅, 타일붙임
내벽: 몰탈위 페인팅임.

이용상태

근린생활시설 및 숙박시설(현재 공실로서, 일부 철거상태)임.

설비내역

제반 설비 되어 있으나, 현재 일부 철거상태임.

부합물 및 종물

기호(ㄱ): 조적조 판넬 및 슬래브지붕 단층(화장실 및 보일러실): 약 13.3㎡
기호(ㄴ): 목조 아스팔트슁글지붕 단층(계단실): 약 7.7㎡
기호(ㄷ): 경량철골조 강판지붕 단층(창고): 약 31.3㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-주택건설사업계획 승인(2018.02.05))을 득한 토지중의 일부로서 착공신고는 되지 않은 상태로 허가등의 존속여부는 재확인 요함.
- 유치권 신고인 이지영, 윤상운으로부터 임차보증금 등 채권 금 87,174,950원을 위하여 멸실된 건물에 관한 유치권 신고가 있으나 신청채권자로부터 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2019가단40283 유치권부존재확인 사건의 확정 판결이 제출됨.
- 유치권 신고인 영해비계(대표이사 안광천)으로부터 공사대금 125,000,000원을 위하여 이 사건 부동산 전부에 대하여 유치권 신고가 있으나, 신청채권자로부터 위 유치권이 부존재한다는 이 법원 2022가단35588 유치권부존재확인 사건의 확정된 화해권고결정문이 제출됨.
-2026. 4. 28.자 영평산업건설 주식회사로 부터 공사대금 금432,300,000원에 대한 유치권권리신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2019타경7289 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동금동 84-1

용도: 숙박시설

감정가: 6,974,067,000원

토지면적: 3158.70㎡ (약 955.5 평)

토지지분: 3158.7㎡ (약 955.5 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 감정평가 내용은 있으나, 매각 대상 면적은 0으로 기재됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 1.물건 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 사용승인은 1986년 07월 05일이며, 현재는 근린생활시설 및 숙박시설로 이용되었으나 일부 철거 상태로 공실입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 동금동에 위치하며, "사천경찰서" 서측 인근에 소재합니다. 주위는 상업용지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 장방형의 평지로, 현황은 상업용 나지 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호별로 남측 약 25m, 서측 약 4m, 북측 지적도상 도로 등에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역 (2017-08-31)

* 대로3류 (폭 25m~30m) 등 도로에 접합

* 가축사육제한구역 (2022-10-06)

* 교육환경보호구역 (삼천포여자고등학교, 문선초등학교)

* 상대보호구역 (문선초등학교, 삼천포유치원)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2011-10-05 접수)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 다수의 근저당권 (농업협동조합자산관리회사 외) 및 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 이는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 소유권이전신탁 (주식회사코람코 자산신탁) 등기 사항이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (개명전: 이윤선)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2014-07-25

* 확정일자: 2003-12-26

* 배당신고일자: 2019-11-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 유치권 신고 내역

* 이지영, 윤상운 (보증금 87,174,950원): 유치권 부존재 확인 판결 제출로 성립되지 않음.

* 영해비계 (공사대금 125,000,000원): 유치권 부존재 확인 화해권고결정 제출로 성립되지 않음.

* 영평산업건설 주식회사 (공사대금 432,300,000원, 2026.04.28 신고): 성립 여부 불분명. 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 사천시 동금동의 상업지역에 위치하며, 사천경찰서 인근으로 상업용 건물이 밀집한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

주변에 차량 접근이 용이하고 대로변에 접하고 있어 상업 시설로서의 입지적 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 문선초등학교, 삼천포여자고등학교, 삼천포유치원 등이 위치하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

사천경찰서가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재 가능성

영평산업건설 주식회사의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.2. 건축물 상태 및 개발 허가

건축물이 일부 철거된 상태로 공실이며, 주택건설사업계획 승인이 되었으나 착공 신고가 되지 않은 상태이므로, 허가사항의 존속 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 채무 및 권리 관계 복잡성

신탁 등기가 존재하며, 다수의 근저당 및 압류, 가압류가 설정되어 있었으나 말소 예정입니다. 유치권 외 추가적인 미등기 채권이나 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 동금동에 위치한 일반상업지역 내 토지로서, 숙박시설 및 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다. 감정가는 약 69.7억원 수준이며, 토지 면적이 넓어 개발 잠재력이 있습니다. 다수의 권리가 말소 예정인 점은 긍정적이나, 영평산업건설의 유치권 신고 건과 주택건설사업계획 승인 허가 재확인이 필요한 점은 주요 검토 사항입니다. 건물은 현재 일부 철거 및 공실 상태입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

사천시 내 상업지역에 위치하며, 대로변 접근성이 우수하여 향후 상업 시설 개발 또는 재건축 시 유리한 입지입니다.

8.2. 권리 관계 명확화

다수의 채권이 말소될 예정으로, 잔존 권리 분석이 비교적 용이합니다.

8.3. 개발 가능성

주택건설사업계획 승인 이력이 있어, 관련 절차 재확인 시 개발 사업 추진이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 상태, 미래 가치, 경매 시장 상황, 인수될 수 있는 유치권 금액 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가(6,974,067,000원)를 기준으로 하되, 영평산업건설의 유치권 금액(432,300,000원) 및 관련 허가 재확인 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

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