나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108805 [1] 부산광역시 북구 만덕동 142 신만덕휴 101동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "백양중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "만덕역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 제101동 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2015-09-14)
- 외 벽: 석재 붙임 및 스톤코트 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(덕천로307번길)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-01), 고도지구(5층이하), 상대보호구역(백양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 정현모):주택도시보증공사(양도전:임차인 정현모)로부터 2026.03.31.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경108805 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 142 신만덕휴 101동 3층 303호

건물명: 신만덕휴 101동 303호

용도: 다세대주택

사용승인일: 2015년 09월 14일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층

2.3. 면적 정보

토지면적: 43.39㎡ (약 13.12평)

토지지분: 43.391㎡ (약 13.12평)

건물면적: 72.79㎡ (약 22.02평)

건물지분: 72.787㎡ (약 22.02평)

2.4. 가격 정보

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.5. 기타 정보

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 정현모)로부터 2026.03.31.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서 제출됨.

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "백양중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "만덕역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하), 상대보호구역(백양중학교)에 해당합니다.

2.1. 4. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로(덕천로307번길)에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 북부산세무서장의 압류(접수일자: 2023-09-13)입니다.

2.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 정현모)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 14일

* 확정일자: 2020년 06월 22일

* 배당신고일자: 2023년 10월 18일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 확약서에 따라 대항력 포기 및 말소 예정)

2.2. 3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구의 주택임차권(정현모, 2023-10-18 말소 예정) 및 갑구의 압류(북부산세무서장, 북구청)는 말소기준권리보다 늦거나 동일하므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재까지 등기부채권 총액은 135,000,000원입니다.

2.2. 4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 등기부상 지상권 개요 등은 확인 필요)

2.2. 5. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

2.3. 1. 주변 환경

물건지 주변은 주거 밀집 지역으로 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.3. 2. 교통망

만덕역(3호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 건물 내 설비

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 2. 주변 편의시설

인근에 백양중학교가 있으며, 대중교통 이용 시 만덕역 주변의 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 임차인 관련 사항

'대항력있는임차인'으로 특이사항에 언급되었으나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경 및 최종 처리 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2.5. 2. 내부 상태 미확인

감정평가서상 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 탐문 등을 바탕으로 평가되었으므로, 응찰 전 내부 구조 및 이용 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

2.5. 3. 토지이용 제한

고도지구(5층 이하), 상대보호구역(백양중학교) 등의 제한사항이 있으나, 이는 건축물의 용도 및 신축, 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2015년)가 비교적 최신이며, 만덕역 역세권이라는 교통 이점을 갖춘 다세대주택입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 특히 임차인 관련 사항은 HUG의 확약서 제출로 인해 대항력 관련 위험이 해소된 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 고도/보호구역 등의 제한사항은 응찰 전 반드시 재확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2015년)로 건물 노후도가 낮음.

* 만덕역(3호선) 인접으로 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지.

* HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 리스크(대항력)가 상당 부분 해소된 상태.

* 인근에 백양중학교가 위치하여 교육 환경 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)를 분석한 결과, 유사 면적의 연립/다세대 주택이 6,300만원에서 7,000만원 사이로 거래된 사례가 있습니다. [cite: json] 그러나 이는 건축 연도가 1990년대 초반으로 오래된 건물이며, 본건은 2015년 준공으로 신축 연차가 훨씬 짧다는 점을 고려해야 합니다.

또한, 관련 부동산 정보 사이트의 조사 결과, 만덕동의 유사 면적(약 72㎡) 빌라/다세대 주택이 약 1억 5천만원 내외로 거래된 사례가 확인되었습니다.

본건의 감정가는 2억 1백만원이며, 위 시세 정보와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 그러나 신축 연도와 HUG의 인수조건 변경으로 인한 권리관계 명확성을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 85%~90% 수준을 고려하여 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원대에서 입찰가를 산정해 보는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 물건의 현 상태, 현장 조사 결과, 재매각 여부, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.