나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109068 [1] 부산광역시 북구 구포동 1240-69 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 포천초등학교 동측 인근에 소재하는 "현칭"태륜빌라 1층 102호로서 주위는 아파트, 빌라, 주택, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트및벽돌조 슬래브지붕 4층건인 1층 102호로서
외 벽: 치장벽돌붙임 및 몰탈위 페인트 마감
내 벽: 벽지 마감,
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 정방형 토지로서 주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 북구 구포동 1240-69번지에 소재한 다세대주택으로, 감정평가액은 109,000,000원입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경109068 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 1240-69

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 181.40㎡ (약 54.87평)

* 건물면적: 85.28㎡ (약 25.80평, 전용면적)

* 건축년도: 1992년

* 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층건 (철근콘크리트구조, R.C, 조적조)

* 매각대상: 구분건물 (1층 102호)

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파산자 송수자의 파산관재인 이태원

* 특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 대지권 미등기, 선순위 임차권, 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 북구 구포동 소재 포천초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 빌라, 주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역입니다.

* 토지형상: 경사지에 조성된 정방형 토지로서 주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행 중이며, 등기사항증명서상 다수의 권리관계가 존재합니다.

* 말소기준권리: 집합건물 등기부상 2023년 9월 22일자 롯데카드 가압류 (을구 3번)가 말소기준권리로 판단됩니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (입주자: 이 )이 2018년 5월 15일 전입, 2018년 5월 11일 확정받은 보증금 80,000,000원의 임차인이 존재하며, 대항력이 있습니다. 물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 인수되는 권리를 제외한 나머지 권리)

* 주요 등기사항 요약:

* 토지 등기부 채권 총액: 약 139,330,989원

* 집합건물 등기부 채권 총액: 약 142,505,870원

* 권리분석 요약: 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 80,000,000원의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 인수 부담을 증가시키는 주요 요인입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 (2026년 7월) 인근 '지완빌라' (1997년 건축, 74.98㎡ ~ 81.67㎡)의 매매가는 65,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 85.28㎡로, 인근 유사 면적의 빌라 시세와 비교 시 감정가 109,000,000원은 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

* 특히, 80,000,000원의 임차보증금 인수 부담을 고려하면, 실질적인 매수인의 총 지출은 낙찰가 + 80,000,000원이 됩니다. 이는 인근 매매 시세보다 현저히 높아져 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 포천초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용한 주거 지역으로 분류됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 80,000,000원의 보증금 중 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 하므로, 추가적인 재정적 부담이 발생합니다. (가장 큰 리스크)

* 대지권 미등기: 토지와 건물 간의 소유권 분리가 등기되지 않은 상태로, 향후 등기 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 형식적 경매: 일반 경매와는 다른 절차적 특성이 있을 수 있으며, 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1992년 준공으로 건물이 노후화되었을 가능성이 있습니다.

* 실질 매입가 상승: 인수해야 할 임차 보증금(80,000,000원)이 현재 주변 시세(약 65,000,000원 ~ 80,000,000원)와 유사하거나 더 높기 때문에, 낙찰가에 따라 총 지출액이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 다세대주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행 중입니다. 대항력 있는 임차인이 80,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 대지권 미등기, 건축물 노후화 등도 고려해야 할 사항입니다. 인근 실거래가를 기준으로 볼 때, 임차보증금 인수 부담을 포함하면 본건의 실질적인 매입가는 시장 가치를 크게 상회할 가능성이 높아 투자로서의 매력이 현저히 떨어집니다. 따라서, 임차인과의 협의, 배당 현황 면밀히 파악, 그리고 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 초등학교 등 교육시설 접근성.

* (만약 임차인 관련 문제가 원만히 해결될 경우) 형식적 경매 절차의 특성을 이용한 저가 매수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 금액은 매수인의 총 지출액에 직접적으로 포함됩니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가가 75㎡ 기준 약 6,500,000원 ~ 8,000,000원임을 감안할 때, 본건의 감정가(109,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

매수인이 80,000,000원을 인수해야 한다는 점을 고려하면, 실질적인 매수인의 총 지출은 '입찰가 + 80,000,000원'이 됩니다. 만약 주변 시세인 70,000,000원을 실질적인 가치로 본다면, 매수인이 총 70,000,000원 이내로 모든 비용을 해결해야 하므로, 입찰가는 이론적으로 0원 이하가 되어야 합니다. 이는 현실적으로 입찰이 불가능함을 의미합니다.

따라서, 본 건은 인수해야 할 보증금 부담이 현재 시장 가치를 훨씬 초과하므로, 투자로서 접근하기에는 매우 신중해야 합니다.

매우 보수적인 관점에서, 임차인이 배당받는 금액이 최소화되고, 매수인이 인수해야 할 보증금 부담을 고려하여, 실질적인 총 지출액이 감정가(109,000,000원)를 넘지 않도록 하더라도, 입찰가는 낮게 책정될 수밖에 없습니다.

* 보수적 최대 예상 입찰가: 20,000,000원 ~ 30,000,000원

본 입찰가 범위는 매우 위험 부담이 높은 조건 하에 산출된 것이며, 실제 낙찰가는 임차인의 배당받는 금액, 향후 시장 상황, 그리고 입찰 참여자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 철저한 사전 조사 및 법률 전문가와의 상담을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.