나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110297 [1] 부산광역시 사하구 하단동 899-13 동경빌 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하는 동경빌
2층 204호로서 부근은 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도 1호선
"하단역"이 위치하여 대중교통 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 204호로서
외벽: 스톤코트 및 치장석붙임 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비, 주차설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존
지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경110297 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO (황위정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 기본 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 899-13 동경빌 2층 204호

용도: 오피스텔

건물명: 동경빌

건축년도: 2016년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 72,000,000원

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

건물지분: 26.93㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 부산도시철도 1호선 "하단역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 204호로, 외벽은 스톤코트 및 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

건물에는 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 관련 정보

토지는 인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존(갑1)은 2016년 5월 20일에 안연경 명의로 등기되었으며, 주택임차권(을1)은 2023년 12월 6일에 보증금 130,000,000원으로 황위정 명의로 등기되었습니다. 해당 임차권은 인수 대상입니다. 강제경매(갑2)는 2024년 9월 26일에 황위정 명의로 등기되었으며, 이는 말소기준권리입니다. 등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황위정

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 3월 9일

확정일자: 2020년 2월 24일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 12월 6일

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(강제경매)보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 을구 1번 주택임차권(황위정)은 보증금 130,000,000원에 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 본 건의 임차인은 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 배당에서 전액 변제되지 못하는 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 실제 인수되는 보증금은 낙찰가에 따라 달라집니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동경빌 오피스텔의 유사 면적(26.84㎡)이 2025년 6월 3일 56,000,000원에 거래되었습니다 (5층). 또한, 38.68㎡ 면적의 경우 2025년 9월 15일 85,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (7층).

4.2. 시세 동향

본 건의 전용면적(26.93㎡)은 최근 거래된 26.84㎡ 면적과 유사합니다. 유사 면적의 실거래가격을 기준으로 평당 약 2,086,438원 (56,000,000원 / 26.84㎡)의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이를 바탕으로 본 건의 현 시세는 약 56,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 "하단초등학교"가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

부산도시철도 1호선 "하단역"이 근거리에 있어 대중교통을 이용한 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 황위정 씨의 보증금 130,000,000원입니다. 낙찰 후 임차인이 배당받는 금액을 초과하는 보증금은 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 부담액이 상당할 수 있습니다. 현재 감정가(72,000,000원)와 최근 시세(약 56,000,000원) 모두 임차인의 보증금보다 낮아, 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 가능성이 높습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원이 감정가 및 시세보다 높아, 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 현재 시세 대비 약 56,000,000원 정도의 가치를 가지는 물건임에도 불구하고, 임차인 보증금 전액(130,000,000원) 또는 상당액을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권 오피스텔로 잠재적 가치 보유

* 안정적인 임대 수요 예상 지역

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

최근 실거래가격을 반영한 본 건의 적정 시장 가치는 약 56,000,000원으로 추정됩니다.

이 점을 고려하여 예상 입찰가는 56,000,000원 수준으로 제안합니다.

다만, 낙찰 시 매수인은 인수 보증금 130,000,000원에서 낙찰가(예상 입찰가 56,000,000원)를 제외한 74,000,000원을 추가로 인수하게 됩니다. 따라서 총 실질 매수가는 56,000,000원(입찰가) + 74,000,000원(인수 보증금) = 130,000,000원이 되며, 이는 현재 시세 대비 현저히 높은 금액이므로 투자 가치가 낮다고 판단됩니다. 본 물건은 잠재적 손실이 매우 크므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.