나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103985 [1] 부산광역시 사하구 하단동 870-36 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경103985 [1] 부산광역시 사하구 하단동 870-36 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경103985
• 주소: 부산광역시 사하구 하단동 870-36
• 용도: 근린주택

부산서부지원 경매6계 2024타경103985 | 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-36 | 감정가: 571,928,470원 | 최저가: 196,172,000원 | 용도: 근린주택

1. 부산서부지원 2024타경103985 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경103985 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 870-36

용도: 주/상용건물

감정가: 571,928,470원

토지 면적: 798.80㎡ (약 241.66평)

건물 면적: 735.47㎡ (약 222.49평)

건물 제시외 면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 주거 및 상업용 건물의 일부 지분에 대한 경매 물건입니다. 토지는 798.80㎡ (약 241.66평), 건물은 735.47㎡ (약 222.49평)이며, 제시외 건물 면적은 30.20㎡ (약 9.14평)입니다. 본건은 전체 토지 및 건물 중 일부 지분만이 매각 대상이므로, 매수인은 해당 지분에 해당하는 권리만을 취득하게 됩니다.

1.3. 입지 조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 을숙도초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북서측으로는 약 15m 내외, 남측으로는 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 지역 지구는 제3종일반주거지역이며, 도로, 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 역사문화환경보존지역(문화재보호법)에 해당합니다. 주변에 을숙도초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 통상적으로 해당 지역에 인접한 곳에 대규모 공원이나 녹지, 또는 생활 편의 시설이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 다만, 현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과로는 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 임OO입니다. 채권자는 송OO입니다. 본건의 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

- 중복 병합 사건으로 진행됩니다.

- 지분 매각 건으로, 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각됩니다. (구체적인 지분율은 1/5로 추정됩니다.)

- 공유자 우선매수 신고가 접수되었으며, 특별 매각 조건이 존재합니다. 공유자의 우선매수권 행사가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없으며, 공유자 우선매수는 1회로 제한됩니다.

- 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 특히, 제시외 건물 2-2는 법정지상권 성립 여지가 있어 매각에서 제외되었습니다. 이 부분은 향후 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

- 목록1, 3 토지는 인접 필지와 일단의 건축물 부지로 이용되고 있습니다.

- 건물 중 일부(지하층)의 면적이 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 상이하며, 평가 시 일반건축물대장상의 면적이 적용되었습니다.

- 제시외 건물(매각 포함 지분)에 대한 감정평가는 전체 지분을 기준으로 이루어졌으나, 실제 매각은 1/5 지분입니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 하단동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 형태로, 주변에는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 을숙도초등학교가 인근에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 상권이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 지역 내 이동 및 부산 시내로의 접근성은 양호한 편입니다.

1.6. 생활 정보

본건은 초등학교를 도보로 통학할 수 있는 거리에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 유리할 수 있습니다. 인근에 다양한 편의시설 및 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 현재 건물의 실제 점유 및 사용 현황에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 지분 매각: 매수인은 토지 및 건물 전체의 소유권을 취득하는 것이 아니라 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 다른 공유자와의 관계, 재산권 행사 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

- 법정지상권 성립 가능성: 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 용인해야 하므로 토지를 자유롭게 사용할 수 없게 됩니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

- 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 취소될 수 있으며, 특별 매각 조건에 따른 제약 사항을 숙지해야 합니다.

- 임대 관계 미상: 현재 건물의 임대차 관계가 불명확하여, 명도에 따른 추가적인 비용이나 시간적 소요가 발생할 수 있습니다.

- 건물 면적 차이: 공부상 면적과 등기부상 면적의 차이가 존재하여, 향후 건축 관련 행위 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동의 비교적 양호한 입지에 위치한 주상용 건물 지분 경매 물건입니다. 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 점, 특히 법정지상권 성립 가능성이 높다는 점은 투자에 있어 매우 신중한 검토를 요구하는 부분입니다. 공유자 우선매수권 및 특별 매각 조건, 임대 관계 미상 등도 고려해야 할 복잡한 요소입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 법정지상권 성립 여부 및 그 영향을 면밀히 분석하며, 공유자와의 관계 설정을 염두에 둔다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.9. 투자 포인트

- 지역 내 꾸준한 주거 및 상업 수요: 사하구 하단동은 지역 발전 가능성이 있으며, 안정적인 수요층을 기반으로 합니다.

- 일단의 토지 이용: 인접 필지와 함께 이용되는 토지로서, 향후 건축 및 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

- 잠재적 가치: 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계를 해결하고 지분 문제를 정리할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하고 투자 가치를 극대화할 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계