나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3801 [9] 부산광역시 북구 구포동 1210-8 보리아트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치하는 보리아트빌로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서
외 벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) 근린생활시설(상호:24시플러스세탁) 및 기호(2-24) 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 경사지대 내 조성된 삼각형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타
- 본건의 기호 표시는 평가명령서에 의한 것으로 기호(9)를 제외한 기호(1)-기호(24)로서 총 23개호이오니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

- 본건 건물은 지반격차로 인하여 남서측 도로변으로는 지하1층이 접하고 있으며, 남동측 도로변으로는 지상1층이 접하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경3801 (9)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 1210-8 보리아트빌 3층 301호

* 용도: 다세대주택 (제1종 근린생활시설 포함)

* 건물명: 보리 아트빌

* 감정가: 74,000,000원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

* 건물면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

* 토지면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로: 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지: 북서하향의 경사지대 내에 조성된 삼각형과 유사한 형상의 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-11-20자 하나은행의 근저당권(을2)이 말소기준권리이며, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 김준연

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-23

* 확정일자: 2022-02-23

* 배당신고일자: 2024-04-04

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김준연은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 특이사항은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 신천초등학교가 있어 교육 환경과 관련된 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택 및 단독주택이 많아 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 대규모 상업 지구와는 거리가 있어, 배후 주거 수요에 기반한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 신천초등학교 인근에 위치하며, 구포시장 등 전통시장 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 얹은 5층 건물(지하 1층 포함)입니다.

* 설비: 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 이용 상태: 본건(301호)은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 건물 내 일부(1층)는 근린생활시설(24시플러스세탁)로도 이용되고 있습니다.

* 특이사항: 건물은 지반 고저차로 인해 한쪽으로는 지하 1층이, 다른 쪽으로는 지상 1층이 도로에 접하는 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 물건으로, 사건 처리 과정에서 복잡성이 따를 수 있으며 채권 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시장 시세의 큰 격차: 본건 건물의 감정가는 74,000,000원(약 428만원/㎡)으로 책정되었으나, 인근 유사 연식(1995-1997년식) 다세대주택의 최근 매매 사례(면적당 약 70~98만원/㎡)와 비교할 때 상당한 차이가 존재합니다. 본건은 2018년 준공된 신축 건물이라는 점을 고려해도 감정가가 시장 시세보다 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 건물 용도 혼재: 공동주택과 근린생활시설이 함께 사용되고 있어, 향후 관리나 이용에 있어 특정 부분에서 소음, 냄새 등으로 인한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 '보리 아트빌' 3층 301호 다세대주택입니다. 2018년에 준공된 신축 건물임에도 불구하고 법원 감정가는 74,000,000원으로, 이는 인근 연식 있는 다세대주택들의 시세와 비교했을 때 상당한 괴리를 보입니다.

* 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금 부담은 없습니다.

* 입지 조건은 평범한 주거 지역으로, 교통 및 편의시설 접근성은 무난한 수준입니다.

* 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이는 본 건 경매 참여 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 신축 연식을 감안하더라도 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 가치 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 비교적 노후도가 낮고 향후 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 소형 면적: 17.29㎡(약 5.23평)의 소형 면적으로, 1인 가구 실수요자에게 적합하거나 소액 투자 상품으로 고려될 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 인수되는 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 투자 시 안정성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 법원 감정가: 74,000,000원

* 주변 시세 분석:

- 인근 1995~1997년식 다세대주택의 최근 매매가 분석 결과, 면적당 약 70만원 ~ 98만원 수준으로 파악되었습니다.

- 본건 건물 면적(17.29㎡)에 적용 시, 이 시세 기준으로 환산하면 약 1,200만원 ~ 1,700만원 수준의 가치로 추정됩니다.

- 그러나 본건은 2018년 준공된 신축 건물임을 감안하면, 제시된 과거 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

- 감정가(약 428만원/㎡)와 파악된 시세(약 70~98만원/㎡) 간의 큰 괴리를 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 62,900,000원

- 위 예상 입찰가는 법원 감정가(74,000,000원)의 약 85% 수준으로, 안전 마진 확보 및 향후 시장 가치 하락 가능성을 고려한 보수적인 산정입니다.

- 실거래가 및 본건의 정확한 가치 재평가를 위해 상세한 현장 조사가 필수적입니다.

- 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.