나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3801 [2] 부산광역시 북구 구포동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치하는 보리아트빌로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서
외 벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) 근린생활시설(상호:24시플러스세탁) 및 기호(2-24) 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 경사지대 내 조성된 삼각형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타
- 본건의 기호 표시는 평가명령서에 의한 것으로 기호(9)를 제외한 기호(1)-기호(24)로서 총 23개호이오니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

- 본건 건물은 지반격차로 인하여 남서측 도로변으로는 지하1층이 접하고 있으며, 남동측 도로변으로는 지상1층이 접하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3801 (2)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1210-8 보리아트빌 2층201호

건물명: 보리 아트빌

구분: 다세대주택

감정가: 72,000,000원

토지면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

토지지분: 13.758180722144258㎡ (약 4.16평)

건물면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.291㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2018년

총 층수: 5층

해당 층: 2층

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 본 건물(보리 아트빌)은 2018년 준공된 5층 건물로, 지반 격차로 인해 남서측 도로변으로는 지하 1층이, 남동측 도로변으로는 지상 1층이 접하는 구조입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 대상 물건의 등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2018년 11월 20일자 하나은행의 근저당권(을1)이며, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,686,600,326원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 손상은 (표기: 손 )

- 보증금: 55,000,000원

- 차임: 70,000원

- 전입일자: 2021년 2월 1일

- 확정일자: 2021년 1월 15일

- 배당신고일자: 2024년 10월 11일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

- 소유권 보존: 김희순 (2018-11-05)

- 근저당권: 하나은행 (2018-11-20, 600,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 하나은행 (2018-11-20, 600,000,000원) - 말소

- 주택임차권: 손상은 (2025-01-23, 55,000,000원) - 말소 (전입 2021-02-01, 확정 2021-01-15)

- 가압류: 최인식 (2023-11-28, 431,600,326원) - 말소

- 임의경매: 하나은행 (2024-09-06, 1,024,482,962원) - 말소 (본건 2024타경3801)

* 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2025-11-11

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등록된 지상권 없음)

- 비고: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 건물인 "보리 아트빌"은 2018년에 건축된 5층 규모의 다세대주택으로, 총 23개 호실이 있습니다. 본건은 해당 건물 2층 201호이며, 전용면적 17.29㎡ (약 5.23평)입니다.

주변의 유사한 다세대/빌라 매매 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 거래된 하승메르디앙(2019년 건축, 915-28번지)의 경우 22.36㎡ (약 6.76평) 면적이 9,500만원에 거래되었습니다. 이를 3.3㎡당 가격으로 환산하면 약 1,406만원 (㎡당 약 425만원) 수준입니다.

본 건과 유사한 크기(17.29㎡)로 환산 시, 시세는 약 7,300만원 내외로 추정됩니다. 감정가 7,200만원은 이러한 시세 수준과 근접하게 형성된 것으로 보입니다.

다른 거래 사례로는 1997년 건축된 에이스빌라(75.66㎡, 9,950만원)와 1996년 건축된 삼성하이츠빌라1차(37.8㎡, 3,000만원)가 있으나, 건축 연도 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 편의시설: "신천초등학교"가 인근에 위치하며, 복합적인 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 편의시설: 건물 내 승강기 설비, 급배수 및 위생 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수 물건 정보가 기재되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 권리 행사에 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 지반 격차로 인한 건물 기울어짐이 언급되어 있어, 구조적 안정성 및 향후 유지보수에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 해당 호실의 임대 관계가 파악되지 않아, 임대 수익률 산정 시 불확실성이 있습니다.

* 명도 관련: 비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 이외의 문제 발생 시 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택입니다. 신천초등학교 인근에 자리하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 유사 물건의 거래 시세를 고려할 때, 감정가 7,200만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보와 지반 격차로 인한 건물 기울어짐은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 원만한 해결을 위한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준을 반영한 감정가로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소형 면적: 17.29㎡ (약 5.23평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 7,200만원입니다. 유사 면적 및 신축 연도의 실거래가(2026년 5월, 22.36㎡ 기준 약 7,300만원)를 고려할 때, 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 평가됩니다.

상기 임차인의 보증금 5,500만원은 낙찰자가 인수할 금액이 0원입니다.

이에 따라, 낙찰 예상가는 감정가 수준인 7,200만원 내외 또는 시장 경쟁 상황에 따라 이보다 다소 높게 형성될 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준인 7,000만원 ~ 7,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 일반적인 시장 상황 및 경쟁률을 고려한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.