나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3801 [15] 부산광역시 북구 구포동 1210-8 보리아트빌 3층307호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치하는 보리아트빌로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서
외 벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) 근린생활시설(상호:24시플러스세탁) 및 기호(2-24) 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 경사지대 내 조성된 삼각형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타
- 본건의 기호 표시는 평가명령서에 의한 것으로 기호(9)를 제외한 기호(1)-기호(24)로서 총 23개호이오니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

- 본건 건물은 지반격차로 인하여 남서측 도로변으로는 지하1층이 접하고 있으며, 남동측 도로변으로는 지상1층이 접하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경3801 (15)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 1210-8 보리아트빌 3층307호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 토지지분: 16.350520829295146㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 20.55㎡ (약 6.22평)

* 건물지분: 20.549㎡ (약 6.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 보리 아트빌

* 준공년도: 1997년 (주변 유사 건물 기준)

* 사용승인일: 2018년 11월 02일

* 층수: 본건 3층 (전체 5층)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총 연면적: 896.818㎡

* 총 대지권 면적: 410.5㎡

* 총 세대수: 23호

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 도로 및 소로2류에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2018년 11월 20일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,711,600,326원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 김희순 (2018.11.05)

* 근저당: 하나은행 (2018.11.20, 총 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 윤 (전입 2021.02.25, 확정 2021.02.05, 보증금 80,000,000원, 차임 100,000원) - 대항력 없음, 배당신고 2024.10.30

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.11.30) - 말소

* 가압류: 최인식 (2023.11.28, 431,600,326원) - 말소

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2024.09.06, 1,024,482,962원) - 본 경매 사건, 말소

* 압류: 북구(부산광역시) (2025.12.16) - 말소

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 복합용도 건물(공동주택 및 근린생활시설) 내에 위치합니다.

* 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 다세대 주택의 거래 시세는 다음과 같습니다 (2026년 7월 기준):

* 지완빌라 (1997년식, 74.98㎡ / 약 22.69평): 6,500만원

* 대윤그린힐빌라 (1995년식, 49.93㎡ / 약 15.10평): 3,500만원

* 지완빌라 (1997년식, 81.67㎡ / 약 24.71평): 8,000만원

* 본건(20.55㎡ / 약 6.22평)은 면적이 가장 작으나, 제공된 거래 사례의 가격 대비 평당 가격은 약 70만원에서 98만원 수준으로 나타납니다.

* 본건의 감정가 8,700만원은 약 1,400만원/평으로, 제공된 시장 시세 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 인근에 신천초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내 근린생활시설(세탁소)이 있으며, 주변 상가 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 윤은숙 씨는 대항력이 없으나, 배당 신고를 하였으므로 배당 절차를 확인해야 합니다. (단, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

* 건물이 1997년식(추정)으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 북구 구포동에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건입니다.

* 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 그러나 제공된 최근 시세 정보와 비교했을 때, 감정가(8,700만원)가 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 가장 유사한 면적의 주변 물건 시세는 3,500만원 수준이므로, 입찰 시 감정가보다는 시장 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 소액 투자 물건으로 고려할 수 있으나, 높은 감정가와 면적 대비 높은 가격 형성 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸됩니다.

* 도심 내 주거지: 부산 북구의 생활권에 위치합니다.

* 소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 87,000,000원입니다.

* 제공된 JSON 시장 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 가격은 3,500만원에서 8,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 특히, 가장 작은 면적인 49.93㎡(약 15.1평)가 3,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(20.55㎡ / 약 6.22평)의 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 추정됩니다.

* 시세 정보를 바탕으로 산출된 평당 단가를 본건 면적에 적용하면 약 1,500만원 ~ 2,000만원 수준의 가치가 추정됩니다.

* 이는 감정가(8,700만원)와 큰 차이를 보이므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 시세 정보를 고려하여, 감정가 대비 약 50~60% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 55,000,000원 사이로 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 시장 시세 정보를 기반으로 하며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 파악 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.