나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4798 [1] 부산광역시 강서구 봉림동 653-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.11.28

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 강서구 죽림동 소재 "가락초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있고, 위치 및 제반주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황
일련번호(1)토지: 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활시설(제조업소) 및 창고시설 건부지로 이용중임.
일련번호(3)토지: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 나지임.

2) 교통상황
평가대상까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장 등이 소재하나 시외곽지역으로
대중교통상황은 다소 불편함.

3) 인접 도로상태
일련번호(1)토지: 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.
일련번호(3)토지: 일련번호(1)토지를 통하여 출입가능함.

4) 토지이용계획및 제한상태
일련번호(1): 제1종일반주거지역(2014-04-30), 제1종지구단위계획구역(오봉산), 도로(접합), 도로(2014-04-30)(접합), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

일련번호(3): 제1종일반주거지역(2014-04-30), 제1종지구단위계획구역(오봉산), 도로, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

5) 제시외건물
없 음.

6) 기타사항
후첨 "사진용지"와 같이 평가대상 일련번호(3)토지 지상에 고정되지 않은 구조물(쇠파이프조 판자지붕 약 4.8㎡)이 소재하나, 이동용이한 점을 감안하여 평가제외함.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조[일련번호(2)]
일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층으로서,
(사용승인일: 2011.03.07, 2층 증축일: 2011.05.19)
주기둥: H-Beam (400mm×200mm),
벽 체: 하부 콘크리트위 판넬잇기마감,
창 호: 샷시단창,
층고: 약 9.4M

2) 이용상태
일련번호(2) : 근린생활시설(제조업소) 및 창고시설(일반창고)임.

3) 기타설비
위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

4) 제시외건물
기호(㉠,㉡)이 소재하나, 구조·규모 및 용도 등으로 보아 당해 토지의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 영향 없을 것으로 판단됨.

5) 공부와의 차이
없 음.

6) 기타사항
없 음.

기계/기구의 현상

1) 기계기구의 현상
평가대상 일련번호(4) 기계기구는 Air compressor 로서 현상 및 관리상태는 보통임.

2) 설치장소
평가대상 일련번호(4) 기계기구는 "부산광역시 강서구 봉림동 653-6"에 설치되어 있음.

3) 기타사항
없 음.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함.
- 목록 3. 토지는 농지취득자격증명 불필요, 지적도상 맹지이나, 목록 1. 토지를 통하여 출입가능함. 토지 경계는 육안으로 구분할 수 없어 측량, 감정 등이 필요할 것으로 보이는바, 응찰시 유의하시기 바람.
- 목록 3. 토지 지상에 고정되지 않은 구조물(쇠파이프조 판자지붕 약 4.8㎡)이 소재하나, 이동 용이하므로 평가 제외함.
- 목록 4. 기계기구는 ‘부산광역시 강서구 봉림동 653-6’에 설치되어 있는 것으로 조사됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산광역시 강서구 봉림동 소재 공장으로, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구도 포함됩니다. 감정가는 1,244,592,000원입니다.

1.2. 소재지

부산광역시 강서구 봉림동 653-6

도로명 주소: 부산광역시 강서구 가락대로1397번길 277 (봉림동)

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 578.00㎡ (약 174.86평)

해당 토지 면적: 578㎡ (약 174.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

이용상황: 일련번호(1) 토지는 근린생활시설(제조업소) 및 창고시설 건부지로 이용 중이며, 일련번호(3) 토지는 나지 상태입니다.

이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(오봉산), 도로, 비행안전제6구역(전술).

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 627.00㎡ (약 189.67평)

해당 건물 면적: 627㎡ (약 189.67평)

건물 제시외 면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

구조: 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물

사용승인일: 2011년 3월 7일

주요 용도: 제2종근린생활시설 및 창고시설 (일반창고)

1.5. 기계/기구 정보

목록 4. 기계기구 (Air compressor) 1점 포함, 부산광역시 강서구 봉림동 653-6에 설치되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 강서구 죽림동 소재 "가락초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등이 혼재되어 있으며, 공장 및 창고시설이 밀집해 있는 지역의 특성을 보입니다. 강서구는 부산의 주요 산업 단지가 위치한 지역으로, 물류 및 제조업 관련 시설이 많으며, 최근 개발제한구역 해제로 인한 대규모 개발 잠재력을 가진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽 지역으로 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

일련번호(1) 토지는 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 일련번호(3) 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호(1) 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 21일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을15)입니다. 이에 앞서 설정된 소유권이전 및 근저당권은 말소되지 않은 상태로 있으나, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 이후 설정된 다수의 가압류 및 압류 등기 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권자로는 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사가 있으며, 이는 부동산 임의경매 개시결정(2024타경4798)을 신청한 권리자입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

을15. 근저당권 (농협은행주식회사, 2022-07-21)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 등이 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다. 일반적인 경우 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수될 수 있으나, 현재 등기부상으로는 매각으로 소멸될 권리가 대부분입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 강서구 봉림동 일대는 공장, 창고 등이 밀집한 산업 지역입니다. 주변에 가락초등학교가 인근에 있으며, 이는 해당 지역이 완전히 산업단지만으로 이루어진 것이 아니라 일부 주거 및 생활 편의시설과도 연계되어 있음을 시사합니다. 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 부산항 신항, 가덕신공항 등 주요 물류 인프라와의 접근성이 뛰어난 지역입니다. 다만, 과거부터 강서구에는 쓰레기 처리 시설, 소각장 등 혐오·기피시설이 집중되는 경향이 있어 지역 주민들의 반발이 있기도 했습니다. 본 물건의 경우 공장 용도로, 주변 환경과의 조화는 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

가락초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 하지만 대중교통 이용이 다소 불편하고, 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 대상에 공장 기계·기구가 포함되어 있어, 이에 대한 정확한 파악 및 처리가 필요합니다.

* 목록 3. 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 1. 토지를 통하여 출입 가능하나 토지 경계가 육안으로 구분하기 어려워 측량 및 감정이 필요할 수 있습니다. 응찰 시 유의해야 합니다.

* 목록 3. 토지 지상에 고정되지 않은 구조물(약 4.8㎡)이 평가 제외되었습니다.

* 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 군사작전 지역으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

* 넓은 지역인 강서구 전체에 대해 혐오·기피시설이 집중되는 경향이 있어, 지역 전체의 이미지가 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구의 산업 지역에 위치한 공장으로, 토지 및 건물, 기계기구를 일괄 매각하는 건입니다. 다양한 채권과 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 맹지인 토지, 경계 불분명, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 산업 단지 내 위치하여 업종 특성상 주변 환경과의 조화는 가능하나, 비행안전구역 등 특이사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 강서구는 동북아 물류 플랫폼, 제2 에코델타시티 조성 등 대규모 개발 호재가 많아 미래가치가 기대되는 지역입니다.

* 공장 및 창고 시설로서, 관련 산업체 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 제시된 감정가를 기준으로, 잠재적 리스크 요인을 고려한 적정 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 건축물 사용승인일이 2011년으로 비교적 최근이며, 건물 자체의 활용도는 높을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가를 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크 요인(맹지, 경계 불분명, 임대 관계 미상, 비행안전구역 등) 및 유사 물건의 시세, 물건의 현 상태, 추가적인 조사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 부동산 시세 조사 및 철저한 현장 답사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.