나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59130 [1] 부산광역시 동구 범일동 1429-42 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재"범일초등학교"남서측 인근에 위치하는 성북시장내의
점포 및 주택으로,주위는 근린생활시설,단독주택,공동주택 등으로 형성된 시장지대로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 대중교통사정은
무난함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 주상용 건부지임.

인접 도로상태

북동측으로 약8미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-04-10),제3종일반주거지역(2024-01-17)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-07-05)
(상대정화구역(범일초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>,정비구역(2024-04-17)
<도시 및 주거환경 정비법>

중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조,시멘트벽돌조 스라브지붕 4층 건물로서
외벽 :스톤코트,페인팅마감등
내벽 :벽지도배 및 페인팅마감등
창호 :삿시창호임.

이용상태

지하1층 : 공실
1층 :근린생활시설 및 주택
2층-4층 :주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비,위생설비,도시가스에 의한 난방설비등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지"지적 및 건물개황도"와같이(기호 ㄱ-ㅇ)이 소재하므로 개략적인 실측면적으로 사정하여
별도로 평가 하였음.

공부와의 차이

일반건축물대장상의 용도는
지1층 :2종근린생활(일반음식점)
1층 : 1종근린생활(소매점)
2-3층 :2종근린생활(사무소)
4층 : 주택이나

현황은
지하1층 :공실
1층 : 1종근린생활(소매점) 및 주택
2-4층 :주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건물 지하1층은 침수된 상태인바 경매,응찰시 누수여부 등에 대해서는 필히
재확인 하시기 바람.
3) 본건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재(건축과-53380,2018.12.21)되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재(건축과-53380, 2018.12.21).
매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경59130 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건종별: 근린주택

감정가: 802,982,250원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매수보증금: 최저매각가격의 20%

1.2. 소재지 및 토지현황

소재지: 부산광역시 동구 범일동 1429-42번지

토지면적: 182.00㎡ (약 55.05평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(범일초등학교), 정비구역, 중점경관관리구역

1.3. 건물현황

건물면적: 493.79㎡ (약 149.38평)

건물지분: 493.79㎡

건물제시외면적: 136.84㎡ (약 41.39평)

건물구조: 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 스라브지붕 4층 건물

주요구조: 외벽-스톤코트, 페인팅마감 / 내벽-벽지도배, 페인팅마감 / 창호-삿시

이용상태: 지하1층 - 공실, 1층 - 근린생활시설 및 주택, 2층-4층 - 주택

설비내역: 급배수, 위생, 도시가스 난방설비 등

사용승인일: 1989년 01월 21일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 "범일초등학교" 남서측 인근 성북시장 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 시장지대임. 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 무난함. 북동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2013년 08월 22일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을9)

등기부채권 총액: 토지 625,482,476원, 건물 720,482,476원

경매개시결정 채권자: 제1,2구잠수기수산업협동조합 (2024년 07월 11일 접수, 345,936,795원)

현재 등기부상 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없음. 보증금 인수 대상은 없음.

* 임차인: 권훈식 (가마솥에누룽지)

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박영식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-04-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 우봉기 (삼덕이불집)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 전경년 (영아헤어샵)

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 오동희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이명희

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-06

확정일자: 2018-08-08

배당신고일자: 2020-09-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장윤정

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-06

확정일자: 2017-07-06

배당신고일자: 2020-09-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최윤경

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-04-10

확정일자: 2014-04-10

배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 하연순

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 하연순

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-04-01

확정일자: 2014-04-03

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한종호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-04-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장윤정

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-03-02

확정일자: 2016-03-02

배당신고일자: 2020-10-21

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

4.1. 주변환경

본건이 위치한 동구 범일동 성북시장 일대는 전통 시장과 근린생활시설, 주거지가 혼합된 지역으로, 활발한 유동인구를 기반으로 상권이 형성되어 있습니다. 다양한 업종의 점포들이 밀집해 있어 상업적 가치가 있습니다.

4.2. 교통상황

주변 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 시장 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 인근에 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 주변 지역은 부산항 도심 일원에 속해 있어 지속적인 개발 및 편의시설 확충이 기대됩니다.

최근 주변 지역의 연립/다세대 주택 거래 사례를 보면, 2026년 6월 22일 40.4㎡ 면적이 250,000,000원에 거래되었으며, 2026년 6월 27일에는 동일 면적이 229,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 560만원에서 610만원 수준의 시세입니다.

5.2. 교육시설

남서측 인근에 범일초등학교가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며(건축과-53380, 2018.12.21), 이에 따른 이행강제금 부과 가능성 및 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 매수인은 위반건축물 관련 내용을 사전에 충분히 확인하고, 발생할 수 있는 일체의 비용 및 법적 책임을 부담해야 합니다.

6.2. 지하층 침수

감정평가 당시(2024년 7월경) 지하 1층이 침수된 상태였으며, 누수 여부 등을 경매 응찰 시 필히 재확인해야 합니다. 침수로 인한 추가적인 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 재매각

본 물건은 과거 경매에서 유찰되어 재매각이 진행되는 건입니다. 이는 유찰 당시의 입찰가나 물건 상태에 대한 시장의 평가를 반영할 수 있으며, 낙찰률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함

건물 외 제시외 건물이 136.84㎡(약 41.39평) 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 및 법적 문제 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동의 성북시장 인근에 위치한 근린주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 상업시설이 밀집한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 매각 대상에 제시외 건물까지 포함되어 있습니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으나, 위반건축물 등재, 지하층 침수 이력, 재매각 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 상권 및 시장 인접: 활발한 유동인구와 상업 활동을 기반으로 한 배후 수요 확보 가능.

* 편리한 교통 환경: 대중교통 및 차량 접근성이 양호하여 접근성 우수.

* 토지 가치: 182㎡의 비교적 넓은 토지를 확보하고 있어 향후 개발 잠재력 보유.

* 다양한 용도 활용: 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물로, 임대 수익 또는 자체 활용 등 다각적 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각이며 위반건축물, 지하층 침수 이력 등 리스크 요인이 존재합니다. 제공된 최근 거래 사례(2026년 6월 22일, 40.4㎡ 기준 250,000,000원)를 3.3㎡당 약 610만원으로 산정했을 때, 본건의 건물 면적 493.79㎡ (약 149.38평)를 단순 적용하면 약 911,000,000원 수준의 잠재적 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 이는 전용 면적 기준이며, 본건은 근린주택으로 토지 가치가 높게 평가되어야 합니다. 감정가 802,982,250원은 이러한 점을 반영한 것으로 보입니다.

리스크 요인과 재매각이라는 특성을 고려하여, 감정가 대비 약 90~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 약 780,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 802,982,250원 대비 약 97% 수준이며, 물건의 잠재력과 위험 요인을 종합적으로 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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