나이스옥션 법원경매 부산 2024타경671 [1] 부산광역시 동구 초량동 104-14 예그린하우스 2층201호 기숙사 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경671 [1] 부산광역시 동구 초량동 104-14 예그린하우스 2층201호 기숙사 경매

• 사건번호: 2024타경671
• 주소: 부산광역시 동구 초량중로115번길 5-9, 2층201호 (초량동,예그린하우스)
• 용도: 기숙사

부산지방법원 경매8계 2024타경671 | 소재지: 부산광역시 동구 초량중로115번길 5-9, 2층201호 (초량동,예그린하우스) | 감정가: 3,067,000,000원 | 최저가: 3,067,000,000원 | 용도: 기숙사

1. 부산지방법원 2024타경671 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경671 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 104-14 예그린하우스 2층 201호

용도: 기숙사 (단, 감정평가서상 이용현황은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등으로 기재되어 있음)

감정가: 3,067,000,000원

토지면적: 251.60㎡ (약 76.11평)

토지 지분율: 25159.999999999996 (참고: 내부 시스템 표기일 수 있으며, 정확한 지분율 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 928.47㎡ (약 280.87평)

건물 지분율: 92847 (참고: 내부 시스템 표기일 수 있으며, 정확한 지분율 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 부OOOOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 부산지하철 1호선 초량역 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 주상복합건물, 상업/업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 초량역이 소재하여 제반 교통상황은 매우 양호합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201호 외 37개호로 구성되어 있으며, 2016년 6월 24일 사용 승인되었습니다. 외벽은 하부 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

이용상태:

기호 1, 2호: 공부상 2종 근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 이용 중입니다.

기호 3-26호: 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

기호 27-38호: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 제2종 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 북동측으로 약 3-4미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m), 상대보호구역(경남여자중학교), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원)에 해당합니다.

공부와의 차이:

본건은 공부(등기부등본, 집합건축물대장, 건축물현황도면)와 실제 각 호수의 명칭이 모두 다르며, 7~9층의 경우 공부상 1, 2, 3호가 각 2개 호실로 분할되어 총 4개 호실로 임의 구획되어 이용 중인 것으로 보입니다. (예: 701호는 704B호, 704A호 등으로 분할)

3층 관리실은 현황 301호, 4층 통신실은 현황 401호, 5층 입주자회의실은 현황 501호, 6층 물품보관실은 현황 601호로 공부와 다르게 이용 중입니다.

기호 1, 2호는 공부상 2종 근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

부산지하철 1호선 초량역 역세권으로, 도보 이용이 가능한 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

주변으로 공동주택, 주상복합, 상업 및 업무용 빌딩, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 부OOOOOOOOOO입니다.

소유자이자 채무자는 박OO입니다.

권리분석 결과, 선순위 권리 여부에 따라 낙찰 후 인수되는 권리가 있을 수 있으므로, 반드시 법원 문건 및 등기부등본을 통해 상세한 권리관계를 확인해야 합니다. (일반적으로 임의경매는 선순위 권리 외에는 소멸될 가능성이 높습니다.)

1.5. 상권분석

초량역을 중심으로 형성된 부산의 주요 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

다양한 업종의 상가와 오피스, 주거 시설이 밀집하여 유동 인구가 풍부하며, 상업 시설로서의 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주변 상권은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

부산지하철 1호선 초량역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 각종 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 및 교육 시설(학교 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

본건 건물 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변에 웹툰 이바구길, 동구 도서관 책마루 전망대 등 문화 시설이 위치합니다.

1.7. 잠재적 리스크

공부상 현황과 실제 이용 현황 간의 차이가 크고, 특히 7~9층의 경우 불법적인 분할/합병으로 이용 중인 것으로 보입니다. 이는 향후 건축법 위반에 따른 시정명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사나 매각 시 불이익을 초래할 수 있습니다.

각 호실의 공부상 명칭이 실제와 다른 점, 관리실, 통신실 등이 임차 건물로 이용 중인 점 등도 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계가 파악되지 않아 공실 위험 또는 임차인과의 명도 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 및 건물 지분율 표기가 통상적인 방식과 달라 정확한 소유권 관계 및 지분 비율 확인이 필수적입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 초량역 역세권에 위치한 9층 건물로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

현재 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이하며, 불법 건축 또는 용도 위반 가능성이 높아 상당한 주의가 요구됩니다. 특히 7~9층의 임의적인 호실 분할 및 합병은 큰 리스크 요인입니다.

이러한 불법 건축물 문제는 낙찰 후 원상복구 비용이 발생하거나, 건축물대장과의 불일치로 인해 향후 재매각이나 담보 설정 등에 어려움을 겪을 수 있습니다.

따라서 철저한 현장 확인과 법률 전문가의 상담을 통해 이러한 문제점을 정확히 파악하고, 이에 대한 해결 방안 및 예상 비용을 충분히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

탁월한 입지: 초량역 초역세권이라는 강력한 장점을 가지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

다양한 활용 가능성: 공부상 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 주거 및 상업 시설로서의 다양한 활용이 가능합니다. (단, 불법 건축물 문제는 반드시 해결해야 함)

시세 차익 기대: 현재 감정가는 30억 6천 7백만원이나, 공부와의 차이 및 불법 건축물 문제를 해결하고 정상화될 경우 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 철저한 리스크 분석 및 비용 산출 후 접근)

법원 정보

부산지방법원 경매8계