나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2141 [1] 부산광역시 연제구 연산동 414-2 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2024.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 제1층 제103호 외 1개호로서, (사용승인일 1986.12.12) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

본건 기호(1,2)는 일용품점(상호 : 예인창호)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-03-27) , 지구단위계획구역(2024-03-27) , 중로2류(폭 15m~20m)(2024-03-27)(저촉) , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-03-27)(연산10 재개발사업 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
일용품점(상호 예인창호)으로 이용중이며 103호와 105호는 같이 이용되고 있음
본 건은 연산10구역 재개발사업정비구역에 속하며, 2027. 6.경 사업시행인가 예정임.
매각으로 인하여 조합원으로서 분양받을 권리 또는청산대상인지 여부는 연산10구역재개발정비사업조합측의 별지 회신서를 참조하고, 기타 진행상황등은 조합에 문의 후 입찰바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2141 (1)

채권자: 안OOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 414-2 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 166,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 45.44㎡ (약 13.75평)

토지지분: 45.44㎡ (약 13.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 52.80㎡ (약 15.98평)

건물지분: 52.8㎡ (약 15.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 매각 대상 및 주의사항

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재개발구역. 일용품점(상호 예인창호)으로 이용 중이며 103호와 105호는 같이 이용되고 있음. 본 건은 연산10구역 재개발사업정비구역에 속하며, 2027년 6월경 사업시행인가 예정임. 매각으로 인하여 조합원으로서 분양받을 권리 또는 청산대상인지 여부는 연산10구역재개발정비사업조합측의 별지 회신서를 참조하고, 기타 진행상황 등은 조합에 문의 후 입찰 바람.

주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(2019-09-25, 2020-11-10) 및 근저당권(2020-11-10, 안락새마을금고, 61,100,000원) 설정 이력이 확인됨. 또한, 근저당권에 기한 임의경매개시결정(2024-04-16, 안락새마을금고, 7,421,433원) 등기가 존재함.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2020년 11월 10일 접수된 안락새마을금고의 근저당권입니다. 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자나 임차인이 존재할 수 있으며, 임대차 조건이 불분명할 수 있으므로 사전에 철저한 현장 조사를 통해 인수 또는 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 이용

본 건은 현재 일용품점(상호 예인창호)으로 이용 중이며, 103호와 105호가 통합되어 사용되고 있습니다. 이는 상가로서의 기능성을 보여줍니다.

4.2. 주변 상업 시설

주위가 다양한 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에 연천초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주택 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 추가적인 정보 확인 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 관련

본 건은 연산10구역 재개발사업정비구역에 포함되어 있으며, 2027년 6월경 사업시행인가가 예정되어 있습니다. 이는 장기적인 투자 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 상황 및 조합원으로서의 지위 획득 또는 청산 대상이 되는지에 대한 여부는 반드시 조합에 직접 문의하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 복수 호수 이용

103호와 105호가 함께 이용되고 있어, 현재 이용 상태와 공부상 구분 소유권 및 이용 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로, 계약 조건 및 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연산동 재개발 구역 내 상가로, 향후 재개발 사업을 통한 가치 상승이 기대됩니다. 현재 일용품점으로 운영 중이며, 주변 생활 인프라가 갖춰진 입지입니다. 다만, 재개발 사업의 불확실성, 조합과의 협의 필요성, 임대차 관계 미확인 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 연산10구역 재개발 사업의 수혜 예상 지역에 포함.

* 상가와 주택이 혼재된 지역으로, 향후 재개발 시 주거 및 상업 복합 단지로의 가치 상승 기대.

* 현재 일용품점으로 운영 중으로, 즉시 영업이 가능하거나 용도 변경을 통한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 166,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 해당 감정가를 기준으로 시장 상황 및 재개발 사업 진행 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 분석 상 인수할 금액이 없으므로, 물건의 미래 가치와 현 시세, 재개발 이익 환수 등을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.