나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [36] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (36)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

건물명: PARK HILLS

건물 용도: 오피스텔 (업무시설 및 공동주택 혼합)

사용승인일자: 2021년 8월 5일

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물

1.3. 면적 정보

토지 면적: 8.43㎡ (약 2.55평)

토지 지분: 8.431561849229489㎡ (약 2.55평)

건물 면적: 24.42㎡ (약 7.39평) (전용면적 추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 160,000,000원

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 3호선 "배산역"이 가까워 시내 이동이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄로 매각 대상입니다.

3.2. 권리사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되므로, 명도 진행 시 임대차 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건물 자체 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

연산동 지역은 부산의 주요 업무 및 주거 지역으로, 오피스텔 수요가 꾸준한 편입니다. 최근 실거래가 및 임대 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 7~8평형)의 오피스텔은 전세 1억원 내외, 월세는 보증금 500만원~2,000만원에 38만원~65만원 선에서 거래되고 있습니다. 신축 건물임을 고려할 때, 임대 수익률 측면에서 긍정적으로 검토해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업 시설과 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 부산도시철도 3호선 배산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 주변에 연동초등학교, 거성중학교, 동인고등학교 등이 소재하고 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 건은 중복병합사건 및 유동화물건으로, 경매 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 유해시설 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 부산 도시철도 3호선 배산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 지하철역(배산역) 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다용도 활용 가능: 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 활용 가능하여 실수요 및 투자 수요가 예상됩니다.

* 탄탄한 주변 상권: 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 160,000,000원입니다. 최근 주변 유사 면적 오피스텔의 월세 시세(보증금 1,000~2,000만원, 월세 40~65만원)를 고려할 때, 적정 월세 수익률을 가정하여 시세 분석을 진행했습니다.

유사 면적(약 7.39평)의 오피스텔 매매 시세는 명확하게 확인되지 않으나, 월세 시세 및 신축 연식 등을 감안할 때, 현재 시점에서 본건의 적정 가치는 감정가 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려하여, 감정가인 160,000,000원에서 최대 10% 이내의 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 144,000,000원 ~ 160,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 진행 시 현장 조사, 권리 분석 심화, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.