나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [39] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (39)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

* 물건종별: 오피스텔

* 감정가: 1억 5천 7백만원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 현황

* 토지면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

* 건물면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

* 건물 사용승인일자: 2021년 8월 5일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부산도시철도 3호선 "배산역"이 인근에 위치하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 8~9미터 내외의 도로가 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획

* 본건은 준주거지역에 해당합니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 4. 주변 시설 분석

* 인근에 소규모 공동주택 및 상가들이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 부산광역시청이 소재한 시청역 인근 지역과도 가까워 행정 및 업무 시설 접근성이 좋습니다.

* 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합 외 1명의 근저당권(채권액 3,758,700,000원)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 주택임차권(박수현), 임의경매 개시결정 등기 등이 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 3,888,700,000원입니다.

1.2. 2. 인수 및 대항력 있는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 본건 임차인으로 박수현 씨가 확인되나, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 임차인의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 8일

* 확정일자: 2021년 8월 23일

* 대항력: 없음

* 주의: 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 4. 특이사항

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 상권 특징

본건이 위치한 연산동 일대는 부산광역시청 및 각종 행정기관, 금융기관, 기업들이 밀집한 업무지구와 배산역을 중심으로 한 주거 및 상업지역이 복합적으로 형성되어 있습니다. 최근 준공된 신축 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하고 있으며, 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역과 3호선 배산역을 이용하기 편리한 입지입니다.

1.3. 2. 시세 동향

* 주변 오피스텔의 전용면적 23~23.61㎡(약 7~7.1평) 기준으로 월세가 30만원~40만원 선에서 거래되고 있습니다.

* 신축급 오피스텔의 전용면적 32㎡ (약 9.7평) 매매 실거래가는 1억 200만원 수준으로 확인됩니다.

* 'PARK HILLS' 오피스텔의 경우, 2021년 8월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 11평~13평(약 37~44㎡) 타입의 매물이 약 1.3억~2.1억 원대에 형성되어 있습니다.

* 감정가는 1억 5천 7백만원으로, 최근 실거래가 및 호가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 편의시설

* 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 부산도시철도 3호선 배산역, 시청역, 연산역 등 트리플 역세권에 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.4. 2. 교육 환경

* 인근에 동해초등학교, 연제중학교, 연제고등학교 등이 위치하고 있습니다.

1.4. 3. 기타

* 본 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)으로 복합 사용 승인되었습니다. [cite:JSON]

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일자가 2021년으로 비교적 신축입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인 외 추가 임차인 또는 점유자가 있는지, 또는 임대차 계약 내용이 정확히 무엇인지 추가 확인이 필요합니다.

* 중복병합, 유동화, 공동담보: 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있어 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

* 건물 용도 혼재: 오피스텔과 다세대주택이 함께 있는 건물로, 관리 규약이나 이용 등에 있어 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 신축 오피스텔로, 트리플 역세권에 가까운 우수한 교통 환경과 배산역 인근의 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 감정가 대비 시세 비교 시 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상 및 복잡한 경매 진행 조건 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔: 2021년 준공으로 시설 노후화가 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 및 3호선 배산역 이용이 편리합니다.

* 직주근접 및 풍부한 생활 인프라: 부산시청 등 업무지구와 상업 시설 접근성이 우수합니다.

* 경매 최저가 이점: 감정가 1억 5천 7백만원 대비 시세가 더 높게 형성된 점을 고려할 때, 적정 입찰가 확보 시 시세차익이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 조사된 유사 오피스텔의 매매 가격대를 고려할 때, 본건(47.88㎡)의 적정 시세는 약 1억 4천만 원에서 1억 7천만 원 사이로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점(0원)과 신축 건물임을 감안하여, 법원 감정가 1억 5천 7백만원을 기준으로 경쟁률 및 현장 분위기를 고려하여 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

본 물건은 중복병합, 유동화, 공동담보 등 특수 권리 분석이 필요하며, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.