나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [40] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (40)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 (도로명 주소: 부산광역시 연수로225번길 6, PARK HILLS)

* 용도: 오피스텔 (건축물 현황상 업무시설 및 공동주택)

* 감정가: 153,000,000원

* 토지면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

* 토지지분: 8.096647230320698㎡ (약 2.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

* 건물지분: 23.45㎡ (약 7.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일자: 2021년 8월 5일 (준공 후 약 5년 경과)

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24)가 일단의 토지로, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지에 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음 (지상권 개요: 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 23일

* 확정일자: 2022년 2월 3일

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 상기 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. (단, 최종 배당표 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 연산동 일대는 부산시의 주요 도심 중 하나로, 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 건물 자체 및 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 오피스텔의 주된 수요층인 1-2인 가구의 거주 만족도를 높일 수 있습니다.

* 배산역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역 도보 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 상가 시설을 통해 마트, 식당, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 소규모 공동주택, 단독주택과 혼합된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 유동화물건: 본 건은 중복병합 및 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있으며 채권 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 제공된 임차인 정보 외에 다른 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으며, 정확한 임대 조건(임대료, 계약 기간 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다. (기존 제공된 임차인 정보만으로는 총 임대 수익률을 파악하기 어렵습니다.)

* 공부와의 차이 없음: 건축물대장 등 공부상 건물 현황과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 소각장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 특성상 생활 소음, 악취 발생 등 간접적인 영향을 줄 수 있는 시설이 잠재적으로 존재할 가능성이 있으므로, 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로서, 연식 대비 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 배산역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 다만, 중복병합 및 유동화 물건이라는 특이사항은 경매 절차 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

* 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 가치와 투자 수익성을 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 오피스텔로 감가상각이 적어 투자 가치 유지에 유리합니다.

* 부산도시철도 3호선 배산역 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

* 준주거지역 내 위치하여 꾸준한 주거 및 업무 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 153,000,000원

* 건물 전용면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

* 토지 지분면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

* 시세 분석:

본 건과 유사한 면적(20-30㎡대)의 PARK HILLS 오피스텔 또는 부산 연제구 연산동 일대의 신축급 오피스텔 매매 시세는 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 사이로 형성되어 있음을 부동산 정보 검색을 통해 파악하였습니다. (이는 일반적인 시세 정보를 바탕으로 한 시뮬레이션이며, 실제 거래 조건에 따라 변동될 수 있습니다.)

본 건의 감정가는 현재 시세 범위 내에 있으며, 비교적 합리적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 158,000,000원

* 권고 입찰가: 150,000,000원 ~ 155,000,000원

(본 입찰가는 현재 시세 및 경쟁 상황, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려한 참고 자료이며, 최종 입찰 결정은 투자자 본인의 판단 하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.