나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [37] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 연제구 연산동 2121-18번지에 위치한 오피스텔로, 정확한 건물명은 PARK HILLS입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경4543 (37)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 185,000,000원입니다.

토지 면적은 9.75㎡(약 2.95평)이며, 건물 면적은 28.23㎡(약 8.54평)입니다.

토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

건축물대장상 사용승인일자는 2021년 8월 5일로 신축 건물에 해당합니다.

본건은 총 9층 건물 내 9층에 해당하는 호실로 추정되며, 건물 전체는 40세대로 구성되어 있습니다 (공동주택 15세대, 오피스텔 25세대).

주요 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 부산제일신용협동조합외 1명 근저당 (을1)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

말소되지 않고 인수되는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 3,888,700,000원으로 높게 기재되어 있습니다.

임차인 현황으로 박 씨가 확인됩니다.

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 6일

* 확정일자: 2021년 8월 23일

* 배당신고일자: 2024년 8월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2) 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 지역은 부산시의 주요 업무 및 상업지구로 비교적 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

특히, 배산역 인근은 역세권 프리미엄과 함께 유동인구가 꾸준히 존재하며, 주변의 근린생활시설은 기본적인 상업 기능을 뒷받침합니다.

다만, 특정 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인을 통해 반드시 파악해야 합니다. (현 시점 조사에서는 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

교통: 부산 도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거환경: 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 최신식 설비와 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 채권자와의 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

중복병합, 유동화, 공동담보: 이러한 특수 물건 정보는 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

주변 시세 변동: 부동산 시장의 변동성에 따라 향후 임대 수익률이나 매매 차익에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 연식(2021년 준공)과 배산역 역세권이라는 입지적 강점을 가진 오피스텔 물건입니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 높은 채권 총액 및 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특이사항은 경매 진행 과정에 대한 세밀한 검토를 요구합니다.

원룸형 오피스텔로서 임대 수익 목적 또는 소액 투자용으로 접근하기에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 사용승인)

부산 도시철도 3호선 배산역 역세권으로 교통 편리

권리관계 분석상 낙찰자가 인수할 권리 없음

소형 면적으로 초기 투자 부담이 적음

주변 근린생활시설 이용 편리

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 구체적인 실거래가 및 유사 물건의 최신 매물 시세 정보가 필요합니다.

본건의 감정가는 185,000,000원입니다.

2021년 사용승인된 신축 건물이라는 점과 배산역 역세권이라는 점을 고려할 때, 경쟁이 치열할 가능성이 있습니다.

일반적으로 신축성이 좋고 입지가 우수한 물건의 경우 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰되는 사례가 많습니다.

본 물건의 경우, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준인 166,500,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가, 임대수익률 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.