나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [25] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (25)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

건물명: PARK HILLS

준공일자: 2021년 8월 5일

건물용도: 오피스텔 (도시형 생활주택 원룸형 겸용)

감정가: 153,000,000원

토지면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.096647230320698㎡ (약 2.45평)

건물면적 (전용): 23.45㎡ (약 7.09평)

건물지분 (전용): 23.45㎡ (약 7.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 [cite: appraisal summary].

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다 [cite: appraisal summary]. 배산역은 지하 깊숙한 곳에 위치하여 엘리베이터 이용이 권장되며, 역 주변은 번화한 지역은 아니지만 생활 편의 시설과 가깝습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하) 등에 해당합니다 [cite: appraisal summary].

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다 [cite: appraisal summary].

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음) [cite: property statement notes]

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 8월 19일

* 확정일자: 2024년 8월 19일

* 배당신고일자: 2024년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원에 대해 배당받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 위치한 연산동 지역은 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 배산역 인근에는 식당, 편의점, 스포츠센터(연산스포츠센터) 등이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 배산 제1체육시설이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

유동인구 및 상권 특성: 연산동 교차로 인근 지역은 부산시청 이전 이후 신흥 유흥가로 발전하였으나, 최근에는 젊은 층의 방문이 줄고 특정 연령층이 주로 찾는 곳으로 변화했다는 평가도 있습니다. 이는 상권의 특성을 이해하는 데 참고할 사항입니다.

주변 시설: 배산역 인근에 위치하고 있으며, 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다. 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다 [cite: appraisal summary].

편의시설: 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교육시설: 주변에 연제초등학교, 거제여자중학교 등이 위치하고 있어 학군에 대한 고려도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건 및 유동화물건: 본건은 중복 병합된 사건이며 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

주변 상권 이미지: 연산동 교차로 인근은 일부 유흥가 밀집 지역의 이미지를 가지고 있어, 이에 대한 선호도는 개인별로 다를 수 있습니다. 다만, 본건 물건 자체의 위치나 건물 환경이 이러한 상권 이미지와 직접적인 관련이 없을 수도 있습니다.

혐오시설: 현재 조사된 내용만으로는 본건 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다. 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 기본적인 편의시설을 잘 갖추고 있습니다. 배산역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 환경도 무난한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보이며, 인수할 권리 또한 없습니다. 다만, 연산동 지역 상권 중 일부 유흥가와 인접해 있다는 점은 투자 또는 실거주 목적에 따라 고려될 수 있습니다. 중복 병합 사건 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 연식이 매우 짧아 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

역세권 입지: 부산 지하철 3호선 배산역 이용이 가능하여 교통 편의성이 우수합니다.

생활 편의성: 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

투자 가치: 감정가가 1억 5천 3백만원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 153,000,000원입니다. 해당 물건과 유사한 규모(약 7-8평 내외)의 신축 오피스텔이 연산동 일대에서 1억 5천만원 이상의 가격대에 거래되고 있는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 구체적인 컨디션, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수할 보증금이 없고 신축 건물이라는 점을 감안한 예상 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.