나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [26] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (26)

물건 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

건물명: PARK HILLS

토지 면적: 8.43㎡ (약 2.55평)

토지 지분: 8.43㎡ (약 2.55평)

건물 면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물 지분: 24.42㎡ (약 7.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 160,000,000원

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택, 오피스텔 복합)

건축년도: 2021년 8월 5일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 9층 건물 내 2층 (제201호)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

위치: 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

토지 형상 및 이용상태: 2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24)가 일단의 토지로, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지 위에 공동주택 및 오피스텔 건물이 건축되어 있습니다.

도로 접근성: 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 해당 부분에 대한 주의가 필요합니다.

주의사항: 임대관계가 미상이며, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

지역 특징: 연산동 배산역 인근으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

건물 특성: 공동주택(도시형 생활주택)과 오피스텔이 함께 있는 복합 건물로, 원룸형 주거 수요 및 소규모 업무 시설 수요가 존재할 수 있습니다.

건물 연식: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화에 따른 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건, 유동화물건: 경매 진행 과정이나 소유권 이전 등기 시 특이 사항이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 사전에 임차인 현황을 철저히 파악하고 대비해야 합니다.

토지이용계획: 본 토지는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위 시 용적률 및 높이 제한에 대한 고려가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 건물에 해당하며, 배산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 원룸형 주택 및 오피스텔로서 1인 가구 수요층을 공략하기에 적합합니다. 다만, 중복병합사건 및 유동화물건이라는 특수성이 있고 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 권리 분석 과정에서 주의가 필요합니다. 감정가는 1억 6천만원이나, 최근 거래 사례와 비교 시 가격 적정성에 대한 추가 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

역세권 입지: 배산역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

소형 면적: 24.42㎡(약 7.39평)의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 4일 거래: 연산동 1170번지 (2003년식, 23.69㎡) - 85,000,000원 (약 360만원/㎡)

* 2026년 7월 7일 거래: 연산동 1261-25번지 (2013년식, 34.65㎡) - 98,000,000원 (약 283만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래: 연산동 856-5번지 (2017년식, 53.808㎡) - 260,000,000원 (약 483만원/㎡)

본건은 2021년식으로 비교적 최신 건물이며, 면적은 24.42㎡ (약 7.39평)입니다. 최근 거래 사례 중 2003년식의 유사 면적 물건이 8,500만원에 거래되었으나, 본 건은 신축 프리미엄을 고려할 때 더 높은 가치를 가집니다. 2013년식 물건의 가격대 및 2017년식 물건의 가격 수준(약 483만원/㎡)을 감안할 때, 본 건의 적정 시세는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 예상됩니다. 감정가 160,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.