나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [31] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (31)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

용도: 오피스텔, 공동주택 (다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일자: 2021년 8월 5일)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10 평)

토지지분: 16.863123698458978㎡ (약 5.10 평)

건물면적 (전용면적): 48.84㎡ (약 14.77 평)

건물지분: 48.84㎡ (약 14.77 평)

1.4. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 8월 5일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 및 외단열시스템 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 이중샷시로 되어 있습니다. 건물은 총 9층이며, 본건은 제2층 제201호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 소화, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하) 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 요약에 따르면, 본 경매 물건의 말소기준권리(을1 근저당권)보다 후순위 권리인 주택임차권(을2) 및 임의경매개시결정(갑2) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-19

* 확정일자: 2021-08-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 처리될 예정입니다. 보증금액은 확인되었으나, 차임이 0원인 점과 대항력이 없는 점은 일반적인 임대차와 상이하므로 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

3.4. 총 채무액

등기부 채권 총액은 3,888,700,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권 특성

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 다양한 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 배산역 역세권 가치

지하철 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하여, 대중교통을 이용한 접근성이 우수하며 배후 주거 수요 및 직장인 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

(본건 주변 교육시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 소음 등 일반적인 도시 환경 요인은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임차인 현황에서 보증금은 확인되었으나 차임이 0원이고 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 배당 절차 진행 및 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 간헐적인 분쟁 가능성은 고려해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 사용승인일자가 2021년 8월로 비교적 신축이나, 장기 방치 등으로 인한 건물 노후화 및 유지보수 문제는 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

오피스텔 및 도시형 생활주택 시장은 지역별, 건물별 공실률 변동성이 있을 수 있습니다. 입찰 전 주변 시세 및 임대 수요를 면밀히 분석하여 공실 발생 가능성을 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 배산역 인근에 위치한 신축급 오피스텔/공동주택으로, 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 높은 채권 총액과 중복병합, 유동화물건 등의 복잡한 권리관계는 경매 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다. 전반적으로 양호한 입지와 비교적 신축이라는 장점을 가지고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 안정적인 수요 확보 가능

* 사용승인 2021년으로 비교적 신축 건물

* 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음

* 준주거지역으로 향후 추가 개발 가능성 내포

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 본건의 감정가, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 148,000,000원으로 제안합니다. (이는 예상치이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.