나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [30] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (30)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 (신 주소: 부산광역시 연제구 연수로225번길 6)

용도: 오피스텔 및 공동주택(다세대주택)

감정가: 153,000,000원

건물 규모: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제705호

사용승인일자: 2021년 8월 5일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

2.2. 면적 정보

토지 면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

토지 지분: 8.096647230320698㎡ (약 2.45평)

건물 면적: 23.45㎡ (약 7.10평) (전용면적)

3. 입지조건

3.1. 지역 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 부산 시내로의 이동이 용이합니다.

3.3. 토지 이용 계획

본 물건은 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 100,000,000원

차임: 50,000원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 7월 22일

확정일자: 2022년 7월 1일

배당신고일자: 2024년 9월 13일

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상이나, 관련 서류상 위와 같이 기재되어 있습니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (본 경매물건은 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금이 없습니다.)

5. 상권분석

5.1. 상업 및 주거 혼합 지역

본건은 배산역 인근의 준주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다. 소규모 공동주택 및 단독주택과 함께 오피스텔이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

5.2. 역세권 가치

지하철 3호선 배산역이 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 임대수익 및 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 편의 시설

본 건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 및 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화 설비, CCTV, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 편의 시설

인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 배산역을 중심으로 다양한 상업시설 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복병합 및 유동화 물건

사건이 중복 병합되어 처리되고 있으며, 유동화 물건으로 분류되어 있어 권리 관계 확인 및 절차 진행 시 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 임차인 보증금

임차인은 대항력이 없으나, 1억 원의 보증금을 신고하였습니다. 비록 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 배당 절차 및 보증금 회수 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7.3. 주변 혐오 시설

현장 조사 결과, 본 물건 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (자료 조사 결과)

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 3호선 배산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 이는 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.3. 소형 면적

전용면적 23.45㎡ (약 7.10평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 중심의 임대 수요에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 부산 연제구 연산동 일대의 유사 면적(23.45㎡ 내외) 오피스텔 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 650만 원 ~ 750만 원 선으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 153,000,000원으로, 이는 3.3㎡당 약 710만 원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 준신축급 오피스텔로 입지는 양호하나, 약 1억 원의 높은 임차인 보증금은 감정가 대비 높은 비율을 차지하고 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당 절차를 고려해야 합니다.

최근 실거래가 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

10. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 배산역 인근에 위치한 준신축 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역 특성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 중복 병합 사건 및 유동화 물건이라는 특수성과 임차인 보증금 관련 사항을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다. 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 합리적인 가격으로 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.