나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [32] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (32)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 (신주소: 부산광역시 연제구 연수로225번길 6)

* 건물명: PARK HILLS

* 구분: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 복합 용도)

* 해당 층수: 8층 (전유부 JSON 정보 기준, 단 감정평가서 요약에는 제2층 제201호로 기재되어 있어 확인 필요)

* 사용승인일자: 2021년 8월 5일

* 건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 내

* 감정가: 185,000,000원 (일억팔천오백만원)

* 토지면적: 9.75㎡ (약 3.0평)

* 토지 지분: 9.747051228654728㎡ (약 3.0평)

* 건물면적: 28.23㎡ (약 8.5평)

* 건물 지분: 28.23㎡ (약 8.5평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 토지 이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물의 서측으로는 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 부산제일신용협동조합 근저당 (을1, 2021-08-13 접수)

* 총 등기부채권액: 3,898,700,000원

* 주요 권리사항:

* 소유권보존: 주식회사센티움홀딩스 (갑1, 2021-08-13 접수)

* 근저당: 부산제일신용협동조합외 1명 (을1, 2021-08-13 접수, 3,758,700,000원, 말소기준)

* 주택임차권: 정명화 (을2, 2025-08-18 접수, 140,000,000원, 말소) - 전입 2021-8-19, 확정 2021-8-19

* 임의경매: 부산진신용협동조합외 1명 (갑2, 2024-08-26 접수, 3,467,333,554원, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요는 있으나 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: KUSHIDACHIE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 정명화

* 보증금: 140,000,000원 (일억사천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-19

* 확정일자: 2021-08-19

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본 물건이 속한 연산동 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 도시형 생활주택이 다수 분포하고 있습니다.

* 배산역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* (추가 외부 검색 결과) 현재까지 확인된 정보 상, 물건지 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 주거 편의성

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 각지로의 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 건물 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 카페 등) 이용이 가능합니다.

* 주거 형태: 본 물건은 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔로, 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

* 건물 자체 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 소화 설비, CCTV, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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8.

* 유동화, 중복 병합, 공동 담보 물건으로 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 현재 등기부상 및 현황 조사상 임차인들은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 사항 발생 가능성은 항상 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 건물 내부 및 공용 부분의 관리 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

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9.

* 본 물건은 부산 연제구 연산동, 배산역 인근에 위치한 신축 오피스텔(도시형 생활주택 포함)입니다.

* 뛰어난 역세권 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 주변 편의시설 이용도 편리합니다.

* 권리분석 결과 인수되는 권리나 임차인의 대항력은 없어 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성은 낮습니다.

* 다만, 복합적인 경매 물건 특성과 임대차 관계 미확인 부분은 명도 전 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 신축 소형 주거 상품으로, 1~2인 가구의 실수요는 물론 임대 수익을 위한 투자용으로도 매력적입니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 현 시세 비교 분석을 통해 시세 차익을 통한 실익 확보 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 주변 유사 오피스텔 및 도시형 생활주택의 실거래가, 전월세 시세, 공실률 등을 종합적으로 분석하는 과정이 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 감정가 185,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 현 상태(관리 상태, 공실 여부 등), 향후 임대 수익률 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 소형 오피스텔의 경우, 임대 수익률을 고려하여 연 5~7% 이상의 수익률을 목표로 입찰가를 산정하는 경우가 많으며, 시세 대비 70~80% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정 시, 반드시 해당 지역의 부동산 전문가와 상담하거나, KB부동산, 부동산태인 등의 유료 시세 분석 자료를 활용하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.