나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [27] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (27)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

용도: 오피스텔

건물명: PARK HILLS

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95평)

건물면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 (지하 1층, 지상 9층)

사용승인일자: 2021년 8월 5일

해당 물건 층수: 제2층 제201호

총 세대수: 40세대 (공동주택(도시형 생활주택) 15세대, 오피스텔 25세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 근저당권(부산제일신용협동조합외 1명, 2021-08-13 접수, 3,758,700,000원)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등 특이사항은 명세서 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김민희

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 8월 19일

* 배당신고일자: 2023년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 3,888,700,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 연산동 일대는 부산의 행정 및 교통의 중심지로, 배산역 인근에 위치하여 배산역 상권 및 연산동 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 임대 수익 가능성

현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 하지만 오피스텔 및 도시형 생활주택으로서 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

* 교통: 부산도시철도 3호선 배산역, 다수의 시내버스 노선

* 교육: 연제초등학교, 연제중학교 등 (도보 거리 내 위치)

* 상업: 인근 근린생활시설, 대형마트 및 쇼핑몰 접근 가능

5.2. 기타 생활편의

부산광역시청 등 주요 행정기관이 위치한 부산의 중심부에 속해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합, 유동화, 공동담보

본 건은 중복병합, 유동화, 공동담보 물건으로, 이는 경매 진행 과정이나 권리관계 파악에 있어 일반 물건보다 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타

건물 사용승인일자가 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 추후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 오피스텔로, 배산역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고 부산의 행정 중심지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 중복병합, 유동화, 공동담보 등 복합적인 권리관계와 높은 채권 총액은 주의 깊은 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 배산역 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다.

* 행정 중심지: 부산광역시청 등 주요 관공서가 인근에 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 주변 시세 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 크기의 신축 오피스텔은 연제구 연산동 일대에서 대략 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 감정가는 185,000,000원이며, 이는 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 비교적 신축이며 역세권 입지 조건을 갖추고 있어 경쟁이 예상됩니다. 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 약 195,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 입찰가를 형성할 것으로 예상됩니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 195,000,000원을 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.