나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [28] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경4543 (28)

1.2. 소재지

부산광역시 연제구 연산동 2121-18

1.3. 건물명

PARK HILLS

1.4. 토지면적

9. 75㎡ (약 2.95평)

1.5. 건물면적 (전용면적)

28. 23㎡ (약 8.54평)

1.6. 용도

오피스텔, 도시형 생활주택(원룸형)

1.7. 사용승인일자

2021년 8월 5일

1.8. 감정가

185,000,000원

1.9. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매구분

부동산 임의경매

1.11. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하고 있으며, 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

2.3. 도로 접면

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (부산제일신용협동조합외 1명, 2021년 8월 13일 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장미연

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 3일

확정일자: 2021년 8월 26일

대항력: 없음

3.4. 등기부 채권 총액

총 3,888,700,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 소규모 공동주택 및 단독주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 업종 분포

주변에는 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 근린생활시설이 분포되어 있어 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

부산도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 기타

본건은 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리관계가 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

6.2. 명도

임차인 장미연은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이 없어 명도 진행에 있어 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 일반적인 명도 과정에서 시간 및 절차상의 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물대장 및 공부상 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 신축 오피스텔(PARK HILLS)로, 2021년 8월 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 판단됩니다. 부산도시철도 3호선 배산역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 업무 편의시설 접근성이 좋습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리 및 부담은 없으므로 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 주변 지역의 개발 가능성과 주거 선호도를 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 우수

* 역세권 입지: 배산역 도보 이용 가능

* 복합 용도: 오피스텔 및 도시형 생활주택으로 수요층 다양

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 부담 없는 안전한 물건

* 편리한 생활 환경: 주변 근린생활시설 및 교통망 우수

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(28~30㎡)의 신축급 오피스텔/도시형 생활주택이 부산 연제구 배산역 인근에서 현재 시세 약 1억 6천만원 ~ 2억 1천만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 1억 8천5백만원으로, 시장 시세 대비 적정 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 범위

안전한 권리분석 결과와 신축급 건물의 장점을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 수 있습니다. 예상 입찰가는 1억 7천만원 ~ 1억 9천5백만원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.