나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4543 [24] 부산광역시 연제구 연산동 2121-18 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제2층 제201호 외 39세대로서
(사용승인일자 : 2021년 8월 5일)
외벽 : 치장벽돌 붙임 및 외단열시스템미장스톤 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 이중샷시창 구조 등입니다.

이용상태

일련번호(1)-(15) : 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등임.
일련번호(16)-(18), 일련번호(20)-(40) : 오피스텔 등입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화설비, CCTV 및 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(연산동 2121-18, 연산동 2121-24) 일단의 토지로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4543 (24)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2121-18

용도: 오피스텔

감정가: 157,000,000 원

토지면적: 8.27㎡ (약 2.50평)

토지지분: 8.265830903790087㎡ (약 2.50평)

건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

건물지분: 23.94㎡ (약 7.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 "배산역" 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "배산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 진행 유형: 부동산 임의경매입니다.

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항: 중복 병합 사건이며 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 우영운

* 보증금: 130,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-09-08

* 확정일자: 2021-08-20

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 130,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0 원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 곳으로, 배산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

주변에 소규모 공동주택과 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지며, 배후 수요가 존재합니다.

오피스텔 및 도시형 생활주택이 함께 있는 복합 건물로, 다양한 형태의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

주거환경: 조용한 주거 환경과 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 병합 사건 및 유동화 물건이라는 점에서, 권리 관계나 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

본 물건의 건물은 오피스텔 및 공동주택(다세대주택)으로 구성되어 있습니다.

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다른 세대의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 경우, 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동, 배산역 인근에 위치한 오피스텔로, 2021년 8월 5일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 난방, 소화, CCTV, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 중복 병합 및 유동화 물건이라는 특수성이 있으므로, 경매 진행 상황 및 권리 관계를 면밀히 주시해야 합니다.

적절한 시세 조사와 현장 확인을 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철역(배산역)이 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

2021년 준공된 신축급 건물로 상품성이 우수합니다.

23. 94㎡ (약 7.24평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리상 인수 부담이 없는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 157,000,000원입니다.

본 물건은 2021년 8월 5일에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 부산 도시철도 3호선 배산역 인근에 위치합니다.

유사 면적(약 7.8평 ~ 8.2평)의 인근 오피스텔(스마트리치연산) 실거래가 정보에 따르면, 119,000,000원에서 130,000,000원 수준의 거래 가격이 파악됩니다.

이를 바탕으로 본 물건(23.94㎡, 약 7.24평)의 현 시세를 보수적으로 추정해 볼 때, 대략 105,000,000원에서 120,000,000원 범위로 예상됩니다.

이는 감정가 157,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 감정가가 실제 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 현재 파악된 시세 범위를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로, 현재 시세 범위를 바탕으로 하되 경매 상황을 고려하여 약 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 입찰 전 반드시 현장 조사와 최신 시세 조사를 통해 정확한 부동산 가치를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.